中指周报第128期

文：中国指数研究院华东院

一、海外视角和海外动态

1、按揭贷款额跌至四年来最低点

上周，纽约按揭贷款额跌至四年来最低点，并且最新的数据显示，曾经一度红色预警的房地产市场正在降温。

本周四，按揭贷款银行协会报告显示，按揭贷款申请额的市场综合指数，由前一个星期的533.8降至上周的527.6，降幅为1.2%，该指数是从2002年以来最低的。

贷款额的下降出乎大多数分析者的判断。Freddie Mac.首席分析师Frank Nothaft认为，出现目前状况的主要原因较高的按揭贷款利率。目前固定贷款利率是近四年以来最高的，浮动利率水平处于五年来最高点。较高的贷款利率使得借款成本增加。虽然中央银行表示将停止提高利率，但是利率上升的影响仍将会延续至明年。预计2007年的按揭贷款利率将维持2006年的水平。

――2006年8月2日《纽约时报》报道

2、6月份加利福尼亚房屋销售情况

   电讯娱乐业的索尼公司周五宣称，作为公司结构调整的一部分，将出售其东京总部周边的一些物业。索尼发言人Atsuo Omagari说：“我们已经开始着手出售一些不动产了。”

“在总部周边，我们拥有12幢物业，但是至今我们仍没有决定那些物业将被出售。”他如此说道。

根据日本经济新闻的跟踪报道，索尼公司更倾向于出售那些位于东京品川区的用于其早年创业的物业以及周边的物业。

该报道还宣称，本次出售的首批物业的估价是300亿日元（合2.62亿美元）。为了扭转旗下电子部门持续三年的亏损局面，索尼已经进入复兴计划的第二年。该计划包括关闭一些工厂，出售不动产物业和裁员10000人三个方面。

——路透社东京8.4日报道

3、香港空气污染迫使对冲基金迁往新加坡

香港的空气污染日益严重，导致大量对冲基金迁往新加坡，这一趋势可能削弱香港的金融业。

据业内人士说，Stark Investments和Concordia Advisors等大型美国对冲基金，正把其亚洲业务迁往新加坡，这很大程度上是出于生活方式因素的考虑。

德意志资产管理公司(Deutsche Asset Management)亚洲业务负责人艾德•彼得(Ed Peter)，最近从香港搬到了新加坡。如今该集团在新加坡管理其280亿美元亚洲资产中的大部分。他表示，生活方式是推动德意志资产管理新加坡中心扩张的三个最重要因素之一。

面对香港可能在金融人才竞争战中败北的前景，香港政府加大了改进当地排放水平的努力。

――英国《金融时报》弗洛里安•金贝尔(Florian Gimbel) 8月4日 香港报道

二、一周上海网上房地产交易情况：本周上海商品房成交量升价跌

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，本周商品房和住宅成交量双双减少。本周（2006年7月24日—7月30日）上海共成交商品房45.23万平方米，较上周的39.15万平方米增加了6.08万平方米，增幅为15.53％；成交套数4282套，较上周增加了430套，增幅为11.16％。其中商品住宅成交37.59万平方米，较上周增加了3.12万平方米。

近期宏观调控对住宅市场影响很大，而对其他物业市场的影响较小，本周住宅以外的其它物业成交较上周有较大的增加。

本周日均成交商品房612套，日均成交面积6.46万平方米。其中，单日最高成交量为本周7月25日的742套、7.32万平方米；单日最低成交量为本周7月29日的532套、5.49万平方米。

图1：2006年7月24日—7月30日上海商品房成交走势图

图2   连续8周上海商品房成交量图

从成交的区域来看，闵行区成为成交量冠军。本区共成交7.77万平方米。黄浦区成交量最少，共成交0.24万平方米，21套。

图3：本周（7.24－7.30）各区成交量图

   表1 本周（7.24－7.30）住宅个案成交量TOP10

本周销售冠军为上海康城，近期推出特价打折房源，较以前均价减少700-800元/平方米，较高的性价比吸引了许多区域客户的关注。上周的成交亚军楼盘星河四季城在本周继续保持热销势头，而上周冠军梅川二街坊本周没有上榜。

供应量：本周商品房和住宅新增供应量猛增。

本周新增供应量为56.91万平方米，比上周猛增78.80％，日均新增供应量为8.13万平方米。其中商品住宅新增供应量为32.81万平方米，比上周猛增98.16％。

本周商品房供应量大增的主要原因是27日处于杨浦区的上海万达商业广场集中推出了17.63万平方米的商业房源，大幅推高本周商业类物业和商品房的新增供应量。

图5 近8周所有新增供应量和新增配套供应量走势图从区域来看，全市17个行政区中，6个区没有新上市量。本周杨浦区一反常态，成为本周新增供应量冠军，新增供应面积达到20.92万平方米，杨浦区本周能成为供应量冠军主要由于上海万达商业广场集中推出了17.63万平方米的商业房源所致，其次是松江区，新增供应面积达到8.46万平方米，浦东新区以7.45万平方米新增供应量位居第三。

图5  各区7.24－7.30新增供应面积图

    成交均价：商品房和商品住宅成交均价双双下跌

本周商品房成交均价为8458元/平方米，比上周下跌了5.21%；商品住宅成交均价为8252元/平方米，比上周下跌了4.59%。

本周商品房成交均价下跌主要原因是：本周动迁配套房成交85538平方米，较上周增加31.02%，动迁配套占总商品房成交量的比重高达18.91%，较上周上涨2.2个百分点。

商品住宅均价的下跌则主要是由于成交环线结构的变化造成的。本周中环以内区域成交量大幅减少，尤其内环内成交量减少22%；成交均价较低的外郊环本周成交量提高13%，导致本周商品住宅均价小幅下跌。

图6  近8周商品房成交均价

       以上数据来源：中国指数研究院监控数据    

二、7月上海网上房地产交易情况：7月商品房成交量和新增供应量双双上升，成交均价上涨

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，7月上海共成交商品房189.36万平方米，较6月的210.34万平方米减少了20.98万平方米，降幅为9.98％；成交套数17172套，较6月的16810套增加了362套，增幅为2.15％。其中商品住宅成交154.22万平方米，较6月减少了15.20万平方米。

图1  06年1－7月上海商品房成交走势图

成交区位结构。成交商品房内外环间份额减少，其他环间份额增加。在所有成交中，内环以内成交量占总成交量的16.95％，比6月增加1.10％，内外环间成交量占中成交量的28.98％，比6月减少4.06％，外环以外成交量占总成交量的54.07％，比6月增加2.96％。

图2  7月区位成交结构图

成交物业结构。7月成交结构基本稳定，住宅成交比例有所增加。在成交物业中，住宅成交量占总成交量的81.45％，比6月增加0.90％，办公楼成交量占总成交量的7.95％，比6月减少0.50％，商业物业成交量占总成交量的7.51％，比6月减少0.42％。

                图3  7月物业成交结构图

7月新增供应量。7月上海共新增供应商品房258.27万平方米，23024套，分别比6月减少2.31％和8.50％。其中，住宅供应量为177.63万平方米，比6月减少了14.23％。

图4  06年1－7月上海商品房新增供应房走势图

成交均价。7月上海商品房成交均价为9534元/平方米，较6月微涨了0.82％。成交量下跌的同时价格上涨，主要是成交区域结构影响所致，7月的成交商品房中，内环以内的成交量占总成交量比5月增加2.17％，内环以内的高价物业无疑拉升了6月上海商品房成交均价。

                   撰文：中国指数研究院 吴剑雄 

三、一周杭州网上房地产交易情况

根据中国指数研究院对杭州商品房天地监控数据，本周杭州商品房成交量基本于上周持平。本周商品房共成交297套，较上周少了一套，实现成交面积34905平方米，较上周增加51平方米。