中指简报：房地产一周动态

文：中国指数研究院华东院

一、上海楼市一周动态（2006年7月24日—7月30日）

1、108号文件重磅出击，8月1日起对二手房交易征收个人所得税

7月26日，国税总局下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（简称“108号文件”），明确了8月1日起二手房交易恢复征收20％个人所得税。

     108号文件规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳20％个人所得税。（详细内容见附件1）

恢复对二手房征收所得税大出所有市场参与者的意料，这将对房地产市场炒房行为构成沉重打击，对稳定房价，构建和谐楼市有重要意义，这一政策将对二手房乃至新房市场产生全面而深远的影响。

2、国土部：8月1日起 六类土地出让必须纳入招拍挂

我国在加快土地资源的市场化配置等方面已取得实质性进展，旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行。国土资源部某内部人土表示，新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。

招拍挂出让土地比例已逾35%。据了解，自1999年我国建立土地招拍挂制度以来，先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、和《协议出让国有土地使用权规定》等一系列部门规章，明确了经营性用地必须通过招拍挂方式出让。至2005年，我国招拍挂出让土地已经占全部出让土地的35%以上。

但是，土地招拍挂过程中仍出现了一些问题，比如一些开发项目是通过协议出让方式低价取得非经营性用地，再转为经营性用地，以规避高额土地出让金；有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让；土地出让信息披露不充分，开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备等。

在此背景下，2005年12月开始，国土资源部酝酿出台新的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，以完善新形势下的土地招拍挂制度。

六类情形必须纳入招拍挂。而此次由国土地资源部制定的新规正式明确，六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。除常规的经营性用地外，有竞争要求的工业用地、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的、划拨及出让土地使用权改变用途，相关法律规定应当收回土地使用权等均须执行招拍挂制度。

对不能准确确定是否符合规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。同时设置用地预申请环节，单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。

另外，随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施也将逐步实行有偿使用，例如油田等矿业开采用地等。对于这类具有独占性和排他性的用地，产生价格争议的，需通过协议出让价格争议裁决机制。

3、国土资源部出台新政 开发商必须先定房价再拿地

国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1日起实施。这两部新《规范》直接在土地出让环节稳定房价。新《规范》要求，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。

针对这两部新《规范》，国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，为贯彻国务院调整住房供应结构、稳定住房价格的精神，两部新《规范》对编制国有土地出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买申请审查、签订出让合同和土地供后监管等各环节进行细化，以有效落实“国六条”政策。

该政策的具体操作程序为，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。出让方案报经市、县人民政府批准后，国土部门组织编制土地出让文件，并向社会发布出让公告。在国有土地招标拍卖挂牌活动中，符合出让文件确定的上述建设、规划和其他竞买申请条件的申请人，才能参加公开出让。

新规范还加强了国土部门对合同履行阶段的监督管理。在国有土地使用出让合同中，要明确约定公示的套型建筑限制、容积率等规划、建设和土地使用条件，并明确违约责任。一旦受让人违约，国土部门将追究责任，保证政府供应的土地能及时转化为中低价位、中小套型的普通商品住房供应。

附件1

国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省(自治区、直辖市)财政厅(局)，青岛、宁波、厦门市财政局：

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：
　　一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
　　二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

(一)房屋原值具体为：

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3. 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：

(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

 (二)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

(三)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)和《国家税务总局、财政部、中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发[2005]181号)要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。

七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。

国家税务总局

　　                           二00六年七月十八日

二、杭州楼市一周动态（2006年7月24日—7月30日）

1、杭州二手房交易量猛增8倍 征税实施细则制订中

杭州市二手房交易个人所得税征收具体细则目前没有出台，“赶末班车”的现象如期出现。7月28日，农税中心共开具不动产发票415户，开票单数是平常的8倍。在各大房产中介公司，更是座无虚席。人们忙着交易、办证。据悉，浙江省的具体实施细则正在研究，8月1日之前相关规定肯定会出台。据省地税局的相关人员表示：“国税总局的文件已经很明确了，地方无非是确定1%-3%的具体比例。至于目前是省局统一发布细则确定具体的征收比例，还是先由各个地市制定一个细则，再报省局审批，还没有最后确定。”。将要开征的个所税，使很多房东的心理售价开始松动，他们纷纷降价出手。据调查，卖家的降价底线基本上为个税税费的50%以内。也有一些卖家表示要等杭州的细则出台，不愿降价交易。

2、李嘉诚欲杭州拿地 拟建下沙最南端千亩高尚住宅区

公开信息显示，和记黄埔集团已在内地累计投资1000亿港元，和黄目前所占的土地储备可发展成680万平方米物业，以住宅物业为主。从2005年至今，和黄又在上海、成都、长沙、长春、武汉等城市拼命跑马圈地加紧土地储备。据知情人士透露，“几个月前，李嘉诚旗下公司的工作人员已经跟下沙管委会进行了多次会谈。截止目前，双方已就拿地、开发等内容进入了关键性的会谈。”

3、二季度浙江省房产企业景气调查：指数再度下滑

浙江省二季度企业景气调查结果出炉，企业家信心指数为132.3，比一季度降低6.3点，但比上年同期高7.3点，其中房产景气指数再度下滑。受房产新政影响，房地产业自去年三四季度以来有所恢复的企业家信心指数再次下降。二季度，企业家信心指数为103.1，已接近景气临界点。综合反映企业生产经营状况的企业景气指数为123.6，比今年一季度下降4.1点，但比去年同期上升1.3点。

4、受房产调控政策影响 杭州住宅投资增速大幅回落

上半年，杭州房地产开发投资156.15亿元，比上年同期增长15.6%，增速同比回落6.8个百分点。上半年，全市住宅投资完成122.98亿元，同比增长14.8%，增速较去年同期大幅回落11.9个百分点，占房地产开发投资的比重也由去年同期的79.3%下降到今年的78.8%，比重下降了0.5个百分点；办公楼投资完成9.98亿元，同比增长6.4%，增速较去年回落15.2个百分点。在住宅及办公楼投资增幅回落明显的同时，商业营业用房及其他用房投资增幅回升。商业营业用房及其他用房各完成投资12.99亿元和10.2亿元，同比分别增长15.3%和40%，增幅分别较去年同期上涨11.5和39.3个百分点。从施工面积和竣工面积来看，1—6月全市商品房施工面积3652.08万平方米，同比增长20.5%，增速较上年同期回落1.4个百分点；竣工面积181.49万平方米，同比增长8%，增速回落9.4个百分点。

新开工面积继续延续去年下半年以来下滑的趋势。上半年累计新开工面积393.47万平方米，同比下降3.3%；新开工面积持续下降，反映了在一段时间内杭州市房地产开发形势仍将疲软，增幅难以较快回升。受房贷政策调整、增收营业税等房产新政出台的影响，人们对房价下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。1—6月商品房累计销售面积232.98万平方米，比上年同期下降2.9%；其中，期房销售面积213.82万平方米，同比下降1%，增速较去年同期回落14.9个百分点。

5、浙江房产业成税收主体 受压调控危及省级财政

浙江省地税部门上半年征收的房地产业税收同比仅增0.57亿元，房地产业税收对浙江省财政增收的贡献率仅为0.5%。自房地产税收成为浙江地税收入的第一大税源后，不少人士对地方财政收入能否持续增长就一直持审慎态度。现在，“房地产税收影响财政”已在浙江省初露端倪。房地产营业税和相关税收贡献率的减弱，已导致浙江省财政收入增长乏力。在国家对房地产业不断出台宏观调控措施的背景下，地方财政增速已经开始“刹车”。 

三、南京楼市动态（2006年7月24日—7月30日）

1、工地扬尘要缴排污费 江苏省财政每年3亿专项治污

7.26，江苏省政府正式颁发《关于推进环境保护工作的若干政策措施》，根据这一政策措施，从2007年起，开征城市施工工地扬尘排污费，到2008年，苏南地区污水处理费调整到1.30-1.60元/吨，苏中苏北地区调整到1.00-1.40元/吨。今年底，各地要出台危险废物和医疗废物处置收费标准，调整完善垃圾处理收费制度。合理制定“绿色电力”价格。增加财政环保专项资金投入，“十一五”期间，省财政安排的省级污染防治专项资金由每年3000万元增加到3亿元。

2、建设厅昨发布：上半年全省二手房交易量减价扬

江苏省建设厅7.27发布全省上半年房地产市场报告：上半年全省房市运行平稳，商品房销售持续增长，二手房交易则出现了成交面积减少、价格小幅增长的格局。

上半年，全省房地产开发投资767.7亿元，同比增长24.9%；商品房施工面积为1.37亿平方米，同比增长27.7%；商品房新开工面积3035万平方米，同比增长23.8%。其中经济适用房施工面积同比增长近60%，占同期商品住宅施工面积的4.4%，提高了0.9百分点。上半年商品房销售持续增长，供需结构趋向合理。1-6月全省销售建筑面积2446万平方米，同比增长14.6%。全省13个省辖市城区商品房上市量与销售量之比为1.11：1，相对较合理。

报告还指出，上半年我省商品房成交价格较为稳定，根据各地房管局网上系统的统计，1-6月南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、连云港等8个城市市区商品房的成交均价为每平方米4156元，同比下跌2.1%；南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、连云港、盐城等9个城市市区商品住宅的成交均价为每平方米3889元，同比下跌1.4%。二手房市场则出现了成交面积减少、价格小幅增长的格局。如南京市成交均价同比增长10.3%，交易面积同比下降14.5%；南通成交均价同比增长6.6%，交易面积下降43%；徐州成交均价增长29%，交易面积下降了32.7%。此外，我省城镇房屋拆迁规模也得到有效控制，1-6月实际许可拆迁的项目个数、面积与涉及的拆迁户数均比去年同期有所减少。

3、长三角16城市可持续发展排名:宁苏锡列第2至第4

为期两天的“2006中国城市可持续发展高层论坛暨第七届江苏城市发展论坛”7.23日在无锡结束。论坛公布了长三角16个城市可持续发展水平综合评价结果，城市可持续发展水平从高到低依次为上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、常州、镇江、南通、绍兴、扬州、泰州、嘉兴、湖州、舟山和台州。据介绍，长三角城市可持续发展状况是从经济、社会和资源环境三个方面选取25项指标进行排名的。

4、南京加强对房产市场调控 中小户型用地要竞房价

据市国土资源局透露，今年下半年，将继续加强对房地产市场的宏观调控，特别是运用土地供应政策，规范房地产市场。比如，继续采取限房价、竞地价的办法，挂牌出让中低价位商品房用地。并在此基础上，逐步过渡到以竞房价、竞地价的办法，以招标方式出让中小户型、中低价位用地使用权，从而更好地抑制房价上涨，满足中低收入家庭居住需求。届时，房地产企业要获得土地，不仅要向上竞地价，也要向下竞房价。其有关操作办法，目前正在研究起草之中。据悉，今年上半年，全市（含两县）经营性用地招拍挂实际出让面积319．9公顷，成交金额55．01亿元。

5、二号线河西六站出入口公布 其余车站近日将公布

7.25下午，南京地铁建设指挥部公布了地铁二号线河西地区6个车站的出入口位置。据介绍，地铁二号线河西地区共设有莫愁湖、茶亭、集庆门大街、所街等8个车站，除了向兴路站已提前完工外，其余7个车站都在紧张建设之中。首批公布出入口位置的车站包括莫愁湖站、集庆门大街站、所街站、向兴路站、元通站、中和村站等，二号线其余13个车站出入口位置也将于近日公布。