中指周报第126期

 文：中国指数研究院华东院 

一、海外视角和海外动态

1、美国银行与摩根大通第2季收益大增

美国银行集团中分列第二和第三大的美国银行(Bank of America)和摩根大通(JPMorgan Chase)昨日公布了出人意料的较好的季度收益，与花旗集团(Citigroup)周一公布的令人失望的数据形成对比。美国银行和摩根大通由于受到收购MBNA信用卡业务的推动，美国银行季度收益上涨18%，至54.8亿美元，使其基本收入首次超过花旗集团，花期集团的收益为52.6亿美元。美国银行也已接近于取代花旗集团成为全球价值最高的金融服务集团。受到投行业务强劲表现的推动，摩根大通也公布了较好的第二季度业绩。

――英国《金融时报》戴维·怀顿(David Wighton)、本•怀特(Ben White) 7月20日纽约报道

2、纽约市小型的办公楼被赶出市中心

纽约市中心曼哈顿的空置率正在下降，而租金在上涨。如果参考历史经验，这只是5-10年周期的开始阶段。

这就意味着，未来几年里，大公司租赁A级写字楼将会花费更多的租金；对于小企业而言，他们将会面临更尴尬的处境，他们只需支付较少的租金就能租赁B级写字楼，但是这些写字楼将会被完全移出目前的区域。价格便宜的战前建造的大楼——拥有一些老式电子设施、电话、空调系统、单块玻璃窗台以及少量公用设施——由于被改造成为公寓，办公用途逐渐消失。同时，新建的写字楼都是根据A级写字楼的标准修建的，类似的写字楼供应量几乎没有，甚至是远离市中心。

    根据房地产经纪公司Cushman & Wakefield的研究统计，在市中心可供租赁的B级写字楼供应量急剧下降，每年仅有900000多平方英尺。

    市中心剩余的一些B级写字楼将会被更新升级或者被高收入的房客购买。在市中心或者西部城市中心，小办公楼的租赁者能够选择的空间很小。根据写字楼市场的经纪人的统计，未来几十年，市中心小型的写字楼的价格将会是现在的二倍或三倍。

    在目前的几个月中，小型写字楼的租赁者已经看到了供应量的减少，正在考虑搬家。

――《纽约时报》2006年7月19日报道

3、外资炒房在中国将受到限制

    外资在中国投资房地产再一次闪亮，中国政府已宣布对外资投资房地产业进行限制。

全世界的基金组织都在试图进入亚太地区，而中国无疑是他们的首选。花期银行房地产基金的首席投资分析家Stephen Coyle说，未来3年，花期银行计划在中国的房地产市场增加10倍的投资，总额将达到8亿美元。

摩根士丹利的全球地产投资主管Sonny Kalsi说，今年，摩根士丹利计划在中国房地产市场投资30亿美元，是之前的3倍。海外的投资者，如渣打银行、ING、高盛等都在寻找机会，以便从中国的房地产市场中获利。据中国国家外汇管理局透露，去年，外资在中国购买了价值34亿美元的不动产物业。

随着数十亿的外资不断流入中国的房地产市场，抑制海外投资有助于减缓外汇储备的不断增长，同时还可以减低房价上涨压力。不过，中介机构则声称目前为止他们还没有受到任何政府下发的关于限制外资炒房的文件。

――Turks.US Daily News2006年7月20日报道

二、一周上海网上房地产交易情况：本周上海商品房成交价量双跌

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，本周商品房和住宅成交量双双减少。本周（2006年7月17日—7月23日）上海共成交商品房39.15万平方米，较上周的48.47万平方米减少了9.31万平方米，降幅为19.22％；成交套数3852套，较上周减少78套，降幅为1.98％。其中商品住宅成交34.47万平方米，较上周减少了0.38万平方米。

本周商品房的成交量较上周下降，主要是上周受个案东海广场整体收购影响，使得上周全市成交量大幅增加，而本周市场成交量回落到原本较低迷的水平。商品住宅仍旧维持近一个多月低位成交的情况。进入传统销售淡季以及新政的出台都推迟了消费者的购房时间，这其中也包括部分刚性需求。

本周日均成交商品房550套，日均成交面积5.59万平方米。其中，单日最高成交量为本周7月19日的633套、6.39万平方米；单日最低成交量为本周7月23日的402套、4.13万平方米。

图1：2006年7月17日—7月23日上海商品房成交走势图

图2   连续8周上海商品房成交量图

从成交的区域来看，上周成交量冠军静安区恢复到原来的较低水平，传统成交大户松江重新成为成交量冠军。本区共成交5.60万平方米。崇明县成交量最少，共成交0. 09万平方米，7套。

图3：本周（7.17－7.23）各区成交量图

表1 本周（7.17－7.23）住宅个案成交量TOP10

本周销售冠军为梅川二街坊南块，又名中星海上名庭，销售面积12019平方米，该盘位于内中环普陀区的真如板块，均价为9898元/平方米，该盘距离内环线直线距离2公里，区域配套成熟，交通便利，周边还建有麦德龙大卖场，更是提升了本楼盘的价值。

供应量：本周新增供应量锐减50.71％。

本周新增供应量为31.83万平方米，比上周锐减50.71％，日均新增供应量为4.55万平方米。其中商品住宅新增供应量为16.56万平方米，比上周减少56.46％。

图5 近8周所有新增供应量和新增配套供应量走势图

从区域来看，全市17个行政区中，9个区没有新上市量。浦东新区的新增供应量本周最大，新增供应面积达到10.41万平方米，其次是奉贤区，新增供应面积达到5.12万平方米，松江区以4.77万平方米新增供应量位居第三。

图5  各区7.17－7.23新增供应面积图

成交均价：商品房和商品住宅成交均价双双下跌

本周商品房成交均价为8923元/平方米，比上周大幅下跌了25.96%；商品住宅成交均价为8649元/平方米，比上周下跌了6.99%。

本周成交均价下跌的主要原因有二。一是由于上周东海广场共计80505平方米被摩根士丹利以24240元/M2的价格整体收购，拉高上周全市商品房成交均价，本周成交均价下跌回落到正常水平。二是商品住宅均价的下跌则主要是由于成交结构的变化造成的。本周高价楼盘成交比重明显下降，而中低价楼盘成交比重上升是商品住宅均价下跌的主要原因。

图6  近7周商品房成交均价

       以上数据来源：中国指数研究院监控数据      撰文：中国指数研究院 吴剑雄

三、一周杭州网上房地产交易情况

根据中国指数研究院对杭州商品房天地监控数据，本周杭州商品房成交量继续下滑，且下滑速度较上周有所加速。本周商品房共成交246套，较上周324套的成交量减少78套，日均交易量较上周减少11套，总成交套数较上周减少24%。本周共完成成交面积32793平方米，同上周43352平方米相比，下降24.4%。

表一：杭州一周统计数据