中指简报：房地产一周动态

一、土地新闻

1、招标模式渐成土地出让主角

国土资源部为控制地价上涨过快，已经开始制订文件，要求各地规范土地招标程序。北京市国土局近段时间内采用招标方式出让居住用地，正是新形势下的要求。北京市国土局有关人士对记者表示，此后招标、拍卖和挂牌都将作为土地供应手段继续使用，在商品住宅用地的供应方面，“招、拍、挂”的三种方式都将有可能被采用。但今后在中低价位、中小套型普通商品房的土地出让方面，招标将成为主流方向。招标比例的增大，实际上已经很明显地体现出了政府的意图，那就是希望房价不要上涨得过快，估计在招标过程中，最终的产品价格因素将会成为一个主要决定因素。

2、 国土资源部就中小户型供地管理征求意见

伴随“国六条”细则的逐渐明朗，用于保障中小户型住宅开发的土地供应方式开始“浮出水面”。记者从国土资源部相关部门获悉，“中低价位和中小套型的普通商品住房将在限套型、限房价基础上实行竞房价、竞地价”的征求意见稿，已经下发至各省市国土部门，预计在讨论之后形成文件。

据了解，该意见稿共分为编制实施土地供应计划、明确普通商品住房标准和购买条件、确定用于建设普通商品住房的地块等十部分。意见稿强调，房地产开发项目用地必须依法采用招标挂牌竞拍的方式公开出让。并首次明确规定，中低价位、中小套型的定向销售普通商品住房用地，采用在限销售对象、限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的办法公开确定土地使用者。

意见稿还提出，普通商品住宅建设的地块中、建筑面积90平方米以下成套住房分摊的土地面积必须达到宗地面积的比例数，以及确定的房屋销售限制价格一般不高于拟出让地块所在级别内普通商品住房上一季度的平均销售价格等。

3、 三部委土地出让金新政有望出台

为切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题，财政部会同建设部、国土资源部近日发出通知，要求各地从五个方面切实做好城镇廉租住房保障资金落实工作，其中第三条为：从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。也就是说，土地出让金净收益中的部分资金将被纳入廉租房建设资金之中。

另据可靠消息，财政部等部委正加紧制定土地出让金的改革方案，相关政策可能从三大方面作出调整：一是把土地出让金收支纳入财政预算范畴，中央财政分享一部分，以扩大向其他地区比如中西部省份的转移支付力度；二是在地方建立“国有土地收益基金”，给后任政府预留一些发展建设资金，避免“寅吃卯粮”；三是增大征地拆迁补偿和农民社会保障。

4、一季度长三角地价持续负增长 沪跌幅达3.72％

今年第一季度我国主要城市地价总体水平为1576元/平方米，与2005年第四季度末比，增幅0.62%。与去年同期相比，平均地价变化幅度有所减小，增幅同比下降0.59个百分点。而长三角地价则出现持续负增长。

　　据统计，今年第一季度长三角地区平均地价水平为3722元/平方米。此数据与2005年第四季度末相比下降了0.36个百分点。特别是上海，2005年第三、四季度其居住用地价格连续下降2.47、4.21个百分点，2006年第一季度跌幅仍达3.72个百分点。

　　据了解，长三角地区包括商业和居住用地在内的地价都呈下降态势。而且这是该地区自2005年第三季度以来，连续三个季度出现各种用途地价的全面负增长。

　　与长三角地区地价持续回落相比，京津两市地价增速明显加快。与去年同期相比，京津两市地价同比增幅0.85个百分点，平均地价为2010元/平方米。

　　另外，珠江三角洲地区地价增幅有少许下降，同比降幅0.32个百分点，平均地价为3105元/平方米。 

二、上海楼市一周动态（2006年7月10日—7月16日）

1、限制外资开发、购房政策正式出台 并不会影响到外资的长期投资

建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局7月24日联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。

《意见》明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序，并提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重。投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

《意见》要求加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为。未全部缴清注册资本金、未取得《国有土地使用证》和开发资本金未达到投资总额35%的企业，将不得办理境内境外贷款、不予批准外汇借款结汇。

《意见》要求严格境外机构和个人购房的管理。在境内没有设立分支机构、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。反之，可以购买自用、自住的商品房，购买须采取实名制。

经济学家徐滇庆认为，目前房地产领域已成为吸引外资的重要领域，对外资进入房地产市场加以规范，有利于进一步发挥外资对我国房地产发展的积极意义。他说，提高外资购房门槛，加强结汇管理，可以过滤外资的短期炒房行为，而不会影响到外资的长期投资。

2、国家土地总督察办公室设立 地根紧缩是大势所趋

日前，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发[2006]50号，以下简称50号文），要求建立国家土地督察制度，在国土资源部设立国家土地总督察办公室。这标志着2004年以来在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中提出的“建立国家土地督察制度”正式落地，也意味着我国“实行最严格的土地管理制度”政策步伐的加快。

50号文明确规定，国土资源部向地方派驻北京、沈阳、上海、南京、济南、广州、武汉、成都、西安共9个国家土地督察局。派驻地区的土地督察局都有自己的省市督察范围，根据工作需要，土地督察局可以适时向其督察范围内的有关省市派出国家土地督察专员和工作人员进行巡视与督察。各土地督察局在履行监督检查职责的过程中，发现有违法违规问题的，应在30个工作日内提出纠正意见。

3、研究显示：需求并非房价大幅上涨的决定性因素

国务院发展研究中心一份报告指出，导致最近两年来中国商品房销售价格大幅度提升的主要因素来自工程造价之外的其他因素，而需求因素不是价格上涨的决定性因素。

国务院发展研究中心宏观部的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》说，工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。

报告认为，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。２０００至２００４年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为４６．２％，其余５３．８％的涨幅是由工程造价之外的其他因素拉动的；工程造价上涨幅度占非住宅商品房销售价格涨幅的比重为３３．３％，其余６６．７％的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

这份报告说，１９９６年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。

4、沪杭磁浮优化方案－－“三角区方案”浮出水面

经过专家评审，一套连接上海两大机场、京沪高速以及多个交通枢纽的优化方案浮出水面。据参加评审的轨道交通专家、同济大学孙章教授介绍，在优化方案中，沪杭磁线从上海龙阳路站出发，经停世博园区后，越江直接连通铁路上海南站，然后分成两路，支线向北，连接规划中的上海虹桥机场综合枢纽，而正线则直接向南，通往浙江的嘉兴、杭州。此外，还将有另一条支线，从虹桥综合枢纽出发，沿着沪杭铁路东侧的中春路折返，与正线相连。由于京沪高速铁路今后也将进入虹桥综合枢纽，因此这套三角区方案，兼顾了长三角的地区交通和上海的城市交通。

如果沪杭磁浮最终按照优化方案建设，今后杭州、嘉兴等地区的市民，就可以很方便地到达上海虹桥、浦东两大机场以及世博会园区，而乘坐京沪高速铁路的乘客，也可以在上海铁路南站直接换乘上海轨道交通1号线和3号线。专家表示,虽然这套方案的线路比原先设计的长了20多公里，造价也贵了近50亿，但工程性价比更高，综合效益也更大。规划中的沪杭磁浮线设计时速450公里，上海到杭州单程不超过半小时，单程票价预计在150元左右。

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