中指周报第125期

 文： 中国房地产指数系统、上海典型住宅指数办公室

一、海外视角和海外动态

1、报告显示：纽约经济自从9.11后快速增长

根据纽约联邦银行7月12日发布的一份报告显示：纽约经济9.11后以令人惊奇的速度反弹，而且其发展比其增长缓慢的劳工市场显示的情况要健康的多。

劳动市场数据显示相比5年，纽约将近减少了10万个私营工作岗位。但是，报告提供的9.11对过去5年的经济影响的分析显示纽约至少以其他的方式和全国的增长一样快。尤其显著的是，纽约市民的平均收入增长要比全国的快。

报告的作者总结说恐怖袭击对经济的影响是非常大的，但是是短时间的，到2002年基本上就没有什么影响了 。在袭击后的第一个月，一些分析家预言袭击对经济的毁坏的永久的。事实上，报告显示，事实上，90年代后期的证券市场的泡沫的破裂对纽约劳工市场的影响更加深远。

――出自 www.therealdeal.com 2006年7月13日新闻

2、美国固定贷款利率这周持续下滑

美国固定贷款利率这周持续下滑。30年期的固定抵押贷款利率平均下降从6.87－6.91％。据Bankrate.com's的每周对全国大的银行的调查显示，30年期的固定抵押贷款利率平均有0.31％的折扣。15年期的固定抵押贷款利率很受再融资的欢迎，利率下降到6.47％。

3、绿城房地产香港上市首日表现强劲

民营房地产开发商绿城中国控股有限公司(Greentown China Holdings)昨天在香港上市，首日交易股价即涨6.4%，突显投资者对中国房地产市场的信心正在回升。

绿城股份的首发价格为8.22港元，昨天早盘交易中曾触及8.90港元的高位，最终报收在8.75港元。香港的基准股指昨天下挫0.45%。

上月，中国房地产企业的上市之路颇为坎坷，因为投资者担心，中国政府于5月份公布的一系列房地产市场调控措施将损及开发商的业绩。全球股市的波动更是加剧这些措施的影响。6月，中国房地产旗舰企业瑞安房地产(Shui On Land)，被迫在原定香港上市日的前几天推迟了价值10亿美元的首发。瑞安房地产是香港富豪罗康瑞(Vincent Lo)旗下的地产公司。同时，瑞安的竞争对手仁恒房地产(Yanlord Group Land)在新加坡首发募集的资金较目标水平少了30%。另一家中国房地产开发商世茂房地产控股有限公司(Shimao Property Holdings)，上月也将首发价格定在了拟定区间的底部。但是，随着投资者对大陆房地产公司的信心开始回升，世贸房地产的股价上周上市首日涨了近6%。

我们就会投资，而对于泰国的住宅物业而言，我们一直在寻找高低点之间的中间值。”

――英国《金融时报》刘励和(Justine Lau) 2006年7月14日香港报道

4、新加坡腾飞房产投资信托利润增长20%

得益于持有物业租金的上涨，新加坡腾飞房产投资信托的季度利润增长了20%，可支配收益为3960万新加坡元（合2500万美元）。

公司周四对投资者预测了今年到2007年3月的稳定收益，希望能够在终端的工业地产市场取得较好的成绩。

在一份申明中，腾飞表示：“处于对经济和制造业的看好，公司高管希望能够在接下来的几年顺利实现其预期的收益。”

公司一季度的财政报表显示，其每股净收益为3.09新加坡分，上涨了9%，而根据其6.30日的收盘价——1.92新元推算，其年收益为6.4%。

季度总收入为680万新元，上涨35%。

腾飞在新加坡的郊区拥有办公地块，同时还有大量的工业不动产和物流产业，这些产业的租用者是一些国际的和当地的公司，数目超过740个。

腾飞近期收购了2个物流产业，价值780万新元，公司旗下66幢资产的帐面价值达到29亿新元。

――路透社新加坡7.13日报

二、一周上海网上房地产交易情况：上海商品房和住宅成交量双双增加

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，本周商品房商品房和住宅成交量双双增加。本周（2006年7月10日—7月16日）上海共成交商品房48.47万平方米，较上周的40.02万平方米增加了8.45万平方米，增幅为21.12％；成交套数3930套，较上周增加313套，增幅为8.65％。其中商品住宅成交34.85万平方米，较上周减少了2.05万平方米。

本周商品房的成交量大幅上涨主要受个案影响，东海广场共计80505平方米被摩根士丹利以24240元/M2的价格整体收购，使得本周全市成交量大幅增加。另外，由于建设部165和166号文件的出台，政策力度比市场预期有所放松，政策的松动减轻房地产市场的压力，利好消息短期内影响了住宅市场的成交量。内环内、内中环和外郊环区域的成交量较上周大幅增加，推高全市商品住宅成交量。

本周日均成交商品房561套，日均成交面积6.92万平方米。其中，单日最高成交量为本周7月13日的601套、13.68万平方米；单日最低成交量为本周7月16日的458套、4.54万平方米。

图1：2006年7月10日—7月16日上海商品房成交走势图

图2   连续8周上海商品房成交量图

从成交的区域来看，一直以来成交量极少的静安区一举成为本周成交量冠军，共成交10.1万平方米。本周成交量排名第一、二位的“东海广场”和“静安四季苑”都处于南静安板块，这两个个案的高成交量不但拉高了静安的成交量，也拉高了整个上海本期的成交量。崇明县成交量最少，共成交0.17万平方米，13套。

图3：本周（7.10－7.16）各区成交量图

   表1 本周（7.10－7.16）住宅个案成交量TOP10

静安区的静安四季苑为本周销售冠军，销售面积1.62万平方米，该盘位于内环内的静安南块板块， 均价为30446元/平方米，该盘临近南京西路商业圈，交通便利，地理优势卓越，巴马丹拿公司的景观设计和高力国际的物业管理给消费者吸引力和信心，下沉式阳光泳池及豪华会所为其卖点。

供应量：本周新增供应量锐减41.14％。

本周新增供应量为64.58万平方米，比上周增加13.31％，日均新增供应量为9.23万平方米。其中商品住宅新增供应量为38.03万平方米，比上周减少25.2％。

图5 近6周所有新增供应量和新增配套供应量走势图

从区域来看，全市17个行政区中，5个区没有新上市量。闵行区的新增供应量本周最大，新增供应面积达到15.32万平方米，其次是浦东新区，新增供应面积达到10.65万平方米，静安区以8.05万平方米新增供应量位居第三。

图5  各区7.10－7.16新增供应面积图

成交均价：商品房和商品住宅成交均价双双下跌

本周商品房成交均价为12052元/平方米，比上周大幅上涨了39.25%；商品住宅成交均价为9299元/平方米，比上周上涨了5.10%。

本周商品房均价超过商品住宅均价，东海广场共计80505平方米被摩根士丹利以24240元/M2的价格整体收购，拉高全市商品房成交均价。另外，本周内环以内的高价住宅成交比例上升，拉高了住宅的成交均价。

图6  近7周商品房成交均价

       以上数据来源：中国指数研究院监控数据      撰文：中国指数研究院 吴剑雄

三、一周杭州网上房地产交易情况

根据中国指数研究院对杭州商品房天地监控数据，本周杭州商品房市场继续延续月初以来的淡漠表情，成交量继续下滑。本周商品房共成交324套，日均成交套数为46套，较上周日均交易量减少8套，本周共完成成交面积43352平方米，日均成交面积6193平方米，较上周下降5.4%。

表一：杭州一周统计数据