中指简报：上海楼市一周动态

文： 中国房地产指数系统、上海典型住宅指数办公室 吴剑雄

上海楼市一周动态（2006年6月12日—6月18日）

1、新四招狙击外资炒房 相关文件处于部委会签阶段

6月16日，国家外汇管理局一位官员透露：限制外资投资房地产的具体措施很快就会出台，目前这一政策文件正处于几个部委“会签”阶段。当前收紧信贷闸门、约束房地产企业自有资金最低比重等方面政策已陆续出台，但是，如果不管住外资进入地产领域，那么今年上半年出现的固定资产投资过热还是降不下来。

　　此前，市场已开始风传相关限入措施即将出台。上海一家专职代理欧洲资本投资中国内地房地产的公司人士透露，一些外国客户受此影响，正变得观望，业务量最近也有萎缩的迹象。将出台的政策主要包括四个方面：税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。

2、建设部：“90平米”相当于建筑面积100到105平米

近日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。沈建忠表示，套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念，套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数，不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积。根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。沈建忠还表示，70%的比例是一个地区的总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。他透露，建设部房地产业司、规划司等相关部门已经在拟定90平方米中小户型建设的实施细则，将会尽快出台。

3、在建世界第一高楼投资商对外称 拟出让部分股权

日前上海环球金融这个“世界第一高楼”的投资商对外表示，未来不会分割出售大厦的部分楼面，但考虑出让项目的部分股权。据透露，目前已有多家海外机构就收购该项目股权与投资方接触。上海环球金融中心比邻金茂大厦，是以日本的森大厦株式会社为中心，联合日本、美国等40多家企业投资兴建的项目。因亚洲金融危机影响停工约10年后，投资方于2005年底重新启动该项目，为了保证“世界第一高楼”的地位，投资方对项目方案进行了修改，由原来设计的460米增高到492米，塔楼为地上101层，总建筑面积381600平方米。

4、业主转售为租渡过冰河期 上海部分区域租金下降

据沪上一著名中介机构的数据显示，相比新政实施前，现在大约有5%-10%的业主转售为租。该部分业主中大多是持有物业已满两年或者快满两年但是未满五年。由于政策将营业税交纳年限调整至五年，该群体业主不愿交纳新增的5.55%营业税，故先转售为租。但大部分转售为租的业主表示，目前采取转售为租的行为只是过渡，并非真的准备再多等三年以规避营业税，只要市场价位可以达到他们的12心理价位同样还是愿意出售。

杭州楼市一周动态（2006年6月12日—6月18日）

1.         下沙经济适用房首次面市受到追捧 7月初可选房

杭州第21次经济适用房预登记结束了，至此共有1000多位市民进行了预登记。根据有关规定，杭州市房改办将对本次参加预登记人员的选房资格进行核查，并予以公示。在确定选房名单后将于7月初进行选房。在预登记地点之一的庆春广场，首次推出房源的铭和苑吸引了不少买房者的关注。铭和苑经济适用房项目位于下沙东居住区的中心地段，总建筑面积达20万平方米，将于2008年上半年交房。规划中，铭和苑所在的下沙东居住区是下沙副城重要城区，地块总面积1900余亩，整个居住区建成后将配套3个幼儿园、2所小学、1所中学及农贸市场、公交中心站等。

2.         杭州市建委：杭州将不再另行出台房产调控细则

据悉，杭州市建委近日在区、县(市)房地产开发管理工作例会上表示，国务院已就房地产市场调控颁布了明确的意见，杭州市将不再出台具体的实施意见。会议强调，各县(市)、区建设局要认真贯彻国务院“六条意见”，依据“依法行政、合理把握、特事特办”的原则，在当地政府的领导下，搞好住房供应结构的调整和住房价格的稳定工作。会议指出，建设部门要学习、研究国务院文件，吃透精神，认真贯彻；要尽快摸清家底，加快编制当地住房发展规划并向社会公布；要主动牵头协调当地有关部门，研究落实国家调控的具体措施；要进一步规范房地产市场，依法处理违规违法案件；要正确引导舆论，做好宣传解释工作；要整合信息资源，建立房地产信息共享系统和预警系统；要加强调研，及时、规范地推进限价商品房建设工作；要积极准备，认真做好8-9月国家对杭州市房地产调控工作的检查工作等。

3.         本月杭州再推5宗土地

根据杭州市国土资源局网站的消息，杭政储出[2006]7、8号地块将于本月23日挂牌出让，两宗地用途均为住宅(设配套公建)用地。7号地块位于拱墅区，东、南、北至规划道路，西至规划巨州路，面积为27197平方米，容积率为2.7～3.0。8号地块位于下城区，东至规划绿化，南至规划道路，西至规划永华路2号A地块，北至永华路，面积为58805平方米，容积率≤2.2。余杭区将于本月中旬挂牌出让3宗土地，其中有两块分别为公共设施用地和低密度住宅用地。16日，余杭区出让余政挂出[2006]27号地块，该地块位于仁和镇葛墩村，东至葛墩路，南至东西大道，西至仁和大道，北至和平路。规划用地性质为商住用地，面积为44621平方米，容积率≤1.8。19日，余杭区将出让余政挂出[2006]28号、29号地块。28号地块位于径山镇15省道西侧，东至浙江物产长乐实业有限公司，南至林地，西至邵家畈村土地，北至邵家畈村土地。规划用地性质为公共设施(会所宾馆、体育休闲设施及配套)用地，出让年限为40年，面积为162523平方米，容积率≤1.01。附近的29号地块规划用地性质为住宅用地，容积率≤1.01，面积为140493平方米。一般来说，容积率≤1.1住宅用地往往会设计成为排屋或叠排，属低密度住宅。

4.         磁悬浮被搁置的可能性增大 沪杭高铁加速筹备

据悉，目前铁道部正加速筹备沪杭高速铁路项目，筹备小组已经组建完成，原铁路科学技术研究院院长聂阿新任筹备小组负责人。上海一位参与磁悬浮项目的专家表示，如果沪杭高速铁路抢在磁悬浮之前动工，那么磁悬浮项目很可能将被取代，“毕竟，目前沪杭之间一条高速客运线路就足够了。”事实上，沪杭高速早有成议，只是现在突然提速。去年国务院审议通过的《长江三角洲地区城际轨道交通网规划》中就包括沪杭线。根据规划，今年年内沪杭线开工建设，2010年建成通车。沪杭高速铁路由铁道部主持，而沪杭磁悬浮项目由上海主导。据有关人士称铁道部突然提速沪杭城际高速铁路，是担心磁悬浮壮大后可能打破全国路网的统一。因此沪杭磁悬浮面临的变数不止一个。

南京楼市动态（2006年6月12日—6月18日）

1、江苏省商品住宅价格涨幅趋缓 涨幅低于全国水平

据有关部门透露，5月份江苏省城市商品住宅销售价格比去年同期上涨3.5%，涨幅低于全国6.1%的平均水平，商品住宅价格涨幅明显趋缓。统计资料显示，5月份江苏省商品住宅销售价格涨幅比4月份回落0.9个百分点。其中，南京市上涨3%，涨幅比4月份回落0.5个百分点；无锡市上涨2.8%，涨幅比4月份回落1个百分点；徐州市上涨8.0%，涨幅比4月份回落1.2个百分点。与4月份相比，5月份全省城市商品住宅销售价格上涨0.4%，环比涨幅比4月份回落0.3个百分点。

2、南京二手房每平方米涨了291元

据我爱我家发布的5月份二手房交易市场调查报告显示，5月房源量依然增长，但客源量却出现了小幅下滑，大部分区域的房屋租赁价格也出了小幅下跌。5月成交量与4月相比基本持平，大部分区域的房屋租赁价格出现了小幅下跌，幅度在100元／月左右。不过在一些绝对繁华地段，比如湖南路附近，租赁价格依然坚挺。

根据南京网上数据统计，6月上旬，南京二手房成交套数为4004套，比5月下旬的4342套下降了约7.8%；6月上旬成交评估参考均价为5510元/平方米，比5月下旬的5219元/平方米上涨了291元/平方米，涨幅约5.6%。二手房成交的热点区域仍然是城中的玄武、鼓楼、白下等区，成交量分别为837套、748套、621套，成交均价也比上月下旬有所增长，分别为6512元/平方米、7112元/平方米、7173元/平方米。房屋租赁市场也逐渐走出“低谷”。6月上旬，南京备案的房源参考租金为47元/平方米·月，比上月涨了12元/平方米·月。租赁的成交量平均增长了1倍，由于房源的供应充足，租金并没有明显上涨的迹象。

3、南京各银行已执行房贷新政

从6月1日起，南京各家主要银行已开始正式执行房贷新政，对建筑面积90平方米以上的住房的最低首付要求均已提至三成，对别墅贷款也各有政策。据悉，别墅贷款银行要求四成首付的较多，不过在利率上不能享受优惠利率，最低要按基准利率执行。其中工行对总价300万元以上的高档别墅要求首付最低四成，最长贷款期限为30年；中行对400万元以下的别墅执行首付最低三成的标准，1986至1990年造的别墅则最低要六成首付。

4、“新政”半月南京小户型抢着上市

在“面积”解释尚未出台之前，南京房地产市场出现了开发商抢推小户型，同时大户型房源热销的有趣现象。江宁某楼盘在本周推出了一批30平方米至80平方米之间的小户型，开发商毫不避讳地解释说，新政后小面积的房子肯定会大批量上市，届时一旦出现供过于求的状况，销售不畅“顺理成章”，所以趁现在市场上还没有多少动静赶紧将小户型推出，尽快回笼资金。据悉，江宁还有两家楼盘也考虑在近期加推小面积的房子，避开今后的市场风险。与此同时，大户型房源也由于受政策影响，一度出现热销的局面。根据不完全统计，新政刚实施的前三天里，120平方米以上的大户型销量增长了五成，一些购房者担心今后供应量减少，而自己又确实需要购买三房、四房的套型，因此纷纷将买房计划提前。不过业内人士认为，随着“套型面积”定义的进一步明确，房地产市场将逐步恢复平静。

苏州、无锡楼市动态（2006年6月12日—6月18日）

1、新政后苏州首场房交会调查：6成购房者青睐120㎡

6.12日，为期四天的第六届人居环境房交会闭幕，本次房交会首次开设了房展夜市，将传统的展出时间延长至晚上8：30。作为新政下首场房交会，90平方米概念受关注度最高，而从各家楼盘销售方的数据统计来看，90平方米以下房源的需求仅占2-3成，120平方米左右目前最受青睐。

主办方提供的数据显示，这次房交会上共成交房屋231套，意向型成熟客户登记的房屋有3205套，加上夜市，现场参观群众达到132000人，这是历届市区房交会参观人数最多的一次。同时在房交会现场六月家装文化节上，签订装修、建材订单93份，意向型客户登记有276单。成交的总体状况看，中小户型、价位适中的楼盘仍然倍受老百姓的关注。

成交数据显示，市场对新政反应温和，总体苏州房产市场仍在平稳状态下，没有出现其他地区反应出的敏感，现场成交量与上届房交会相比，没有大的变化。相比较意向型成熟客户登记量的明显上升，也体现了苏州市场潜在的刚性需求。有专业人士预测，国家出台的新政对于规范房市运作会产生一定的影响，但是市场需求仍会推动后期成交量呈现小幅上扬。

2、6月以来交易趋于平稳 新政对二手房市场影响不大

据中行苏州金阊支行透露，经过5月底交易量“井喷”后，进入6月份以来二手房交易量趋于平稳，而房龄在5年以下的二手房交易量略有下降。来自我爱我家的初步统计数据，5月份的业务收入增加了20％－30％，但成交量没有明显增长。近年来苏州一直严格执行国家调控房产的相关规定，市民购买二手房并不像上海、杭州那样能享受到一定的优惠，在此情况下以自住型消费为主的市民对政策的理解和接受能力比较强。

3、20余新盘围攻6月苏州楼市 吴中区引领供应大潮

在5月楼市供应火热的冲击下，6月苏州楼市供应情况仍是“如火如荼”。据搜房网不完全统计，苏州6月楼市将有21个新盘上市，3000余套房源登场。从区域的整体分布来看，吴中区唱“主角”，有9个新盘上市销售，且多为第一次登场；园区4个新盘；新区2个；市区3个。21个新盘供应中，90%都是住宅项目，只有2个商业和2个别墅。价格方面主要以中档价位楼盘为主，这也一定程度上反映了目前市场的需求。从户型来看，普通住宅面积一般在80-130平米之间，而公寓面积也在30-80平米之间，别墅一般在200平米左右，商业大多采用自由分割式，一般40-200不等。

根据搜房网的一项调查结果显示，43.64%的购房者认为新政后苏州房价半年内不会下降；72.73%的购房者买房是为了自住。

4、2006中国太湖·无锡住交会今天正式拉开帷幕

6月16日2006中国太湖·无锡住交会开幕。大会主题是“同创和谐无锡，共建美好家园”。本届住交会房源量充足，各种档次、品种和价位的房屋一应俱全，各类房源建筑面积总计达450-480万平米。可售楼盘38个,总计约12000套，面积约160万平方米。其中，住宅10600多套，面积140多万平方米,占90%左右。形象展示楼盘11个,房源总面积约220-250万平方米。此外还有约8000套存量房源，约70万平方米。均价在3500元以下的楼盘有14个，面积约60多万平方米，占参展楼盘可售商品房源的1/3左右。
5、新政后二手房市场成交稳中有降

据参加此次住交会的“顺驰”、“大众”和“首佳”三家大型中介企业透露，新政之后无锡二手房交易量稳中有降，成交的二手房面积主力为80-120平米。租房市场火热，新政实施以来出租房源有了明显增多的趋势，租金也有了不少的上涨，小户型异常走俏，昔日不温不火的租房市场再次升温。

特别推荐

• 更多>>