中指周报第123期

文： 中国房地产指数系统、上海典型住宅指数办公室 吴剑雄 董海龙 古伊

一、海外视角和海外动态

1、2006年第一季度亚太地区甲级写字楼出租良好促使租金上扬

2006年亚洲办公楼市场以上扬的基调开局，因为许多商业中心城市的集团公司的利润上涨导致集团扩张和升级其服务。办公楼的租求全线飘红，特别是金融业对办公楼的需求加大，同时由于可供出租的办公楼萎缩，导致大量公司提前预定还没有竣工的办公楼项目。香港、新加坡，东京的甲A写字楼市场出现需求红爆的场面，致使空置率在5％以下，这些利好引发租金每季上扬5－10％。

同时，由于银行业即将对外资开放，使得在中国的一线城市的办公楼租金平稳上扬。 而在孟买的CBD，2006年1季度，办公楼的租金则上扬了31.3％，这是由于银行业，证券业和职业经理搜寻公司对办公楼的大量需求导致。

2、美国地产商涌入亚洲

随着印度和中国资本市场的风生水起，美国不动产公司的也开始将注意力转向海外市场，纷纷在发展中国家开始办事处以及增加不动产投资。这些公司在上述两个经济增长显著的地区十分活跃，与此同时也在俄罗斯、墨西哥、南美、日本等地寻找合适的物业。

当办公市场的最大持有者Equity Office公司还没有大举进入国际市场时，纽约的阿波罗不动产投资顾问公司已经在印度的不动产市场投资了5亿美元，这些投资主要用于办公物业和公寓物业投资。

阿波罗公司的一位合伙人John Jacobsson说：“就好比中国，它正在迅速的城市化进程中，诞生了大批的中产阶级。”由于较为清晰的法律规定和较为长久的金融政策，他认为印度对西方公司来说介入更为容易，进行不动产投资也更为安全。另外，John Jacobsson还补充到：“中国在制定法与合同法方面仍有待加强。”

——路透社6月28日纽约报导

3、英国吸引外资全球居首

在经济合作与发展组织(OECD)30个经济发达国家并购潮推动下，全球外国直接投资创下4年新高，而去年流入英国的投资比其它任何国家都多。

英国是去年许多全球最大并购案的目标，并购帮助把英国的排名推到资金接受国排名的首位。这些并购案包括，法国佩尔诺-里卡尔公司(Pernod Ricard)收购酒业集团联合多美(Allied Domecq)；壳牌运输贸易公司(Shell Transport and Trading)与荷兰皇家石油(Royal Dutch Petroleum)合并成立荷兰皇家壳牌石油公司(Royal Dutch Shell)，总部设在荷兰，该并购案对英国的排名也做出重大贡献。

对美国而言，尽管资金比2004年下降了18%，但它仍以1100亿美元成为第二大资金接受国。美国对外直接投资从通常较高的水平跌至几乎为零，这可能是美国跨国公司海外合格股息的税收变化造成的临时效应。

在经合组织以外，中国作为外国直接投资的目的地，资本流入量达创纪录的720亿美元，仅次于英美。

二、6月上海网上房地产交易情况：6月商品房成交量和新增供应量双双下降，成交均价微升

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，6月上海共成交商品房210.34万平方米，较5月的290.34万平方米减少了81万平方米，降幅为27.8％；成交套数16810套，较5月的26063套减少了9253套，减幅为35.5％。其中商品住宅成交169.42万平方米，较5月减少了81.31万平方米。

成交商品房向内环因为集中。在所有成交中，内环以内成交量占总成交量的16％，比5月增加2.17％，内外环间成交量占中成交量的33％，比5月减少1.04％，外环以外成交量占总成交量的51％，比5月减少1.13％。

成交物业中，住宅成交比例减少。在成交物业中，住宅成交量占总成交量的81.％，比5月减少5.51％，办公楼成交量占总成交量的8％，比5月增加2.08％，商业物业成交量占总成交量的8％，比5月增加1.53％。由此可见，“国六条”以及实施细则对上海住宅交易市场影响大。

6月上海共新增供应商品房264.36万平方米，25163套，分别比5月减少15.22％和15.76％。其中，住宅供应量为207.1万平方米，比5月减少了23.64％。

6月上海商品房成交均价为9456元/平方米，较5月微涨了4.46％。成交量下跌的同时价格上涨，主要是成交区域结构影响所致，6月的成交商品房中，内环以内的成交量占总成交量比5月增加2.17％，内环以内的高价物业无疑拉升了6月上海商品房成交均价。

三、一周上海网上房地产交易情况：上海商品房成交量继上周后继续小幅增加

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，本周商品房成交量继上周小幅增加后继续小幅度增加。本周（2006年6月26日—7月2日）上海共成交商品房45.15万平方米，较上周的44.34万平方米增加了0.81万平方米，增幅为1.8％；成交套数3800套，较上周增加216套，增幅为0.42％。其中商品住宅成交34.67万平方米，较上周减少了2.17平方米。

本周进入7月份，面临传统的房地产销售淡季，政府收紧银根使得开发商的资金链更加紧张；上海市调控细则仍在商讨中，在细则没有出台前，开发商和消费者仍然持观望态度。

本周日均成交商品房542套，日均成交面积6.45万平方米。其中，单日最高成交量为本周6月30日的640套、7.85万平方米；单日最低成交量为本周7月2日的334套、3.71万平方米。

从成交的区域来看，浦东新区居本周继上周后继续居于成交量之首，共成交8.19万平方米，597套；崇明县成交量最少，共成交0.20万平方米，17套。

表1 本周（6.19－6.25）住宅个案成交量TOP10

杨浦的金宇名邸为本周销售冠军，销售面积13608平方米，该盘位于黄兴绿地板块的靖宇南路118弄， 均价为9577元/平方米；上周的明星楼盘万里居住区12地块、紫翠苑和久华佳苑在本周继续保持热销势头。

供应量：本周新增供应量翻倍。

本周新增供应量为96.83万平方米，比上周增加100％，日均新增供应量为13.83万平方米。其中商品住宅新增供应量为29.95万平方米，比上周锐减12.39万平方米。

本周商品房供应量的增加并非来自于商品住宅，而主要是由于动迁配套房上市供应量的增加。本周动迁配套房上市量为42万平方米，比上周大幅增加了21.27万平方米。

从区域来看，全市17个行政区中，5个区没有新上市量。松江区的新增供应量本周再次最大，新增供应面积达到38万平方米，其次是奉贤区，新增供应面积达到13.2万平方米，宝山区以5.71万平方米新增供应量位居第三。

    成交均价：商品房和商品住宅成交均价双双下跌

本周商品房成交均价为8913元/平方米，比上周下跌了4.9%；商品住宅成交均价为8848元/平方米，比上周下跌了3.29%。

本周作为中高档楼盘相对集中的内环内和内中环区域，成交量比上周大幅下跌；而中外环、外郊环和郊环外成交量上涨，使得全市商品房成交均价下跌。

上

以上数据来源：中国指数研究院监控数据      撰文：中国指数研究院 吴剑雄

 四、2006年6月杭州网上房地产交易情况

根据杭州房产信息网的监测数据，2006年6月杭州八大城区共实现商品房成交套数2067套，成交面积236564.56平方米，成交均价为9437元/平方米。本月新增供应2022套，截至2006年6月30日杭州全市商品房可售房源19917套，去化速度不容乐观，销售压力开始增加。同上月相比，本月杭州商品房成交套数和成交面积均有大幅下降，淡季市场特征显现，市场萎缩迹象明显。

表1：2006年6月份杭州八大区市场基本情况