中指周报第122期

文： 中国房地产指数系统、上海典型住宅指数办公室 吴剑雄 董海龙 古伊

一、海外视角和海外动态

1、美国银行利率：固定利率抵押贷款利率攀升至四年来最高水平

2006年6月23日，固定抵押贷款利率这周继续上涨。根据国家银行利率每周关于大额度贷款的调查结果显示，30年固定抵押贷款利率的均价从6.71%升至6.83%。

比较受欢迎的15年固定利率抵押贷款利率上升至6.45%。对于大额度的贷款而言，30年大额固定抵押贷款平均利率从6.88%上升至7%，可调抵押贷款利率上升得更快。五分之一的可调抵押贷款利率升至6.49%，一年期的可调抵押贷款利率升至6.00%。

固定抵押贷款利率明显高于一年前的利率水平。去年同期，30年固定抵押贷款平均利率为5.66%，意味着贷款额为165000美元的每月还款额为953.48美元。由于目前30年固定抵押贷款利率为6.83%，相同额度的每月还款额为1078.98美元。由于面临还款方式的调整，对于可调利率的借款者而言，固定抵押贷款利率仍是一种较有吸引力的融资方式。

2、亚洲房地产市场继续增长

S&P在星期三发布的报道中称：由于房地产投资者继续把目标锁定在亚洲市场，亚洲房地产市场又会是繁忙的一年。

这份报告的题目是《亚洲资本：风险和机遇》。在经济增长的背景下，亚洲再次期望成为世界经济增长最快的地区之一，亚洲大多数关键资本市场近期会比较活跃。

由于房地产信托基金的出现，城市化水平的提高和外国投资机构的进入和中国大陆房地产市场的开放，亚洲的房地产市场正在经历着巨大变化。

3、高盛集团在中国A股市场推出2亿美元基金

路透社香港6.22日报导——高盛资产管理公司日前宣布，已经推出了规模为2亿美元的中国股市海外基金，该基金将完全投资于中国A股市场。该基金由高盛集团统一管理，其全部配额均已通过QFII机制，将直接在沪市或深市的A股市场上进行投资。高盛集团的一位新闻发言人士称，该基金的投资者多为机构客户，主要来自欧洲、日本和亚洲的养老基金，另有一些富豪加入。高盛公司称，目前该基金已拥有40家QFII，其在中国国内市场上的外资投入总额达71亿美元。截至5.31日，高盛资产管理公司的资产管理高达5310亿元美元。

4、美国房屋新开工面积5月开始增长

住宅和公寓的新开工面积在连续3个月的下滑后在5月份得益与干燥的天气开始增加。

商务部的报告显示，5月份全国新开工195.7万套， 比4月份增加5％。这个好于预期的增长来自于4月份相对于3月的 5.5％下降和相对于2月5.9％的下降。

分析师把这个增长归功于全国许多地方不平常的干旱的春季，干燥的气候使得建设者新开工许多项目。但是，他们警告说新开工活动可能会在接下来的月份里会下降的更加厉害，房地产产业由于抵押贷款利率上升而已经开始降温。

作为预期新开工面积减少的指标之一的批准新开工面积在5月份下降了2.1％，只有193.2万套。5月，新单身公寓的增长了2.1％，达到158.6万套，与此同时，普通住房的新开工以超过19.7％的增长率达到37.1万套。

二、一周上海网上房地产交易情况：上海商品房成交量继连续4周减少后首次小幅增加 上海市政府出台调控细则成为预期焦点

中国指数研究院对上海网上房地产的监控数据显示，本周商品房成交量继连续4周减少后首次小幅增加。本周（2006年6月19日—6月25日）上海共成交商品房44.34万平方米，较上周的39.07万平方米增加了5.27万平方米，增幅为13.48％；成交套数3784套，较上周增加770套，增幅为25.55％。其中商品住宅成交36.84万平方米，较上周增加3.97平方米。目前，上海市政府会正在加紧推出“国六条”的调控细则，这将使得上海市房地产市场进一步回调，市场的供应量和成交量面临下跌的风险。

本周日均成交商品房540套，日均成交面积6.33万平方米。其中，单日最高成交量为本周6月20日的686套、7.54万平方米；单日最低成交量为本周6月25日的420套、4.84万平方米，最高和最低日成交量较上周都有所增加。

从成交的区域来看，浦东新区居本周的成交量之首，共成交8.55万平方米，741套；卢湾区成交量最少，共成交0.29万平方米，17套。

表1 本周（6.19－6.25）住宅个案成交量TOP10

松江区的南都白马花园为本周销售冠军，销售面积7349平方米，该盘位于新桥镇明中路1010弄， 均价为5816元/平方米；该盘为万科接手南都后推出“情景公寓”，其品牌价值、周边区域的稀缺性和价格优势吸引购房者的眼球。  

供应量：本周新增供应量小幅增加5.02％。

本周新增供应量为48.42万平方米，比上周增加5.02％，日均新增供应量为6.92万平方米。其中商品住宅新增供应量为42.34万平方米，占总新增供应量的87.44％。

本周进入6月下旬，即将来临的7月份为传统的销售淡季，开发商趁机推出新盘加速货币回笼。

从区域来看，全市17个行政区中，6个区没有新上市量。南汇区的新增供应量本周再次最大，新增供应面积达到13.5万平方米，其次是奉贤区，新增供应面积达到6.3万平方米，宝山区以5.71万平方米新增供应量位居第三。

    成交均价：商品房和商品住宅成交均价双双上涨

本周商品房成交均价为9368元/平方米，比上周上涨1.7%；商品住宅成交均价为9149元/平方米，比上周上涨了2.3%。

上周市场成交主要集中在中低价段楼盘，本周部分中高价楼盘成交，如青浦区的绿洲江南园（二期）和浦东新区的御翠园项目高价位成交；而且价格相对较高的中外环成交比重增加，外郊环成交比重下降，使得全市商品房和商品住宅成交均价有所上涨。

以上数据来源：中国指数研究院监控数据      撰文：中国指数研究院 吴剑雄

三、一周(6.12-6.18)杭州网上房地产交易情况

一周杭州网上房地产交易情况

根据中国指数研究院对杭州商品房天地监控数据，本周杭州八大城区商品房成交量继续下降，萎缩趋势明显。本周商品房（缺6月24日数据）日均成交套数为52套，与上周的68.5套相比下降24%，日均成交面积5821.04平方米，比上周下降27%。其中，6月21日杭州八大城区商品房成交量更是创下六月份以来单日成交新低，仅为29套。

表一：杭州一周统计数据