2006上海最新写字楼价格变动趋势研究报告

2006上海最新写字楼价格变动趋势研究报告

中国指数研究院 上海典型商办指数办公室

序言： 房地产市场最敏感的一个词就是“房价”，而有关房价的讨论也从来没有停止过，近年来全国房价的疯涨早已牵动着党和国家领导人的心。受中央宏观调控措施的影响，全国房价在 2005年夏天出现过观望性低迷，但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。僵持一年的北京楼市 在 3月交易量骤升；北京房价已超过上海27元，成为中国楼王；南部的广州，楼价以10%的增速稳步前行。国家统计局监测，2月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。一些二线城市如武汉、重庆水涨船高，甚至很少被关注的三线城市，房价也在创下新高……

为揭示房价上涨内幕、预测房价走势，中国指数研究院及各分院组织专门力量，集中对北京、上海、广州、重庆、武汉等 20个大中城市房地产市场(主要是价格)进行专题研究，相关研究成果将形成系列研究报告。

《 2006上海最新办公楼价格变动走势研究报告》主要结论或观点：

•  05 年上海市销售型写字楼供求比为 1 ： 1.10 ，再度显现供不应求情形，但同比去年的 1 ： 1.44 有显著降低，相对住宅市场的低迷，上海销售型办公楼市场仍一派强势。

•  2005 年上海销售型写字楼总体供应量为 146.9 万平方米，供应量呈现上升趋势并实现大幅度跨越，增长率达到 39% 。

•  2005 年上海销售型写字楼总体成交量为 161.4 万平方米，在 04 年 151.55 万基础上小幅上升，其增长主要表现在远郊写字楼成交量的增长上面，与 04 年相比远郊写字楼成交量增长 9.77 万平方米。

•  2006 年上海销售型写字楼成交均价为 12667 元 / 平方米，主要是由于销售写字楼外围化趋势明显，次级商务区和远郊写字楼项目成交比重增大产生的拉低效应所致。

•  租赁型甲级写字楼市场仍呈现紧缺态势，虽年度新增多个甲级项目提供了 49 万平方米的供应量，但仍满足不了强大的市场需求量，空置率也达到历年最低的 7.2% ，租金价格随着面积紧张情形的持续以及新增项目较高的综合品质，到年底已上升到 0.96USD/ 天 / 平方米的高位。

1 、办公楼价格运行现状分析

•  2005 年办公楼价格相比前两年呈现明显下降趋势， 2006 年第一季度继续下滑

图 1 2002 年～ 2006Q1 价格趋势图

数据来源：上海房地产交易中心

2005 年上海办公楼成交均价为 13513 元 / 平方米，同比去年有较大幅度下跌，跌幅达到 14% 。 2006 年第一季度办公楼成交均价为 12667 元 / 平方米，为近年来的新低。从近 4 年的价格走势曲线来看，办公楼交易价格呈现两头低中间平的波动曲线，价格的最高点出现在 2004 年，成交均价到达 15782 元 / 平方米；价格最低点出现在 2005 年，成交均价 13513 元 / 平方米。

1.2月度价格受成交重心变化 走势跌宕起伏

图 2 2005年1月～2006年3月上海写字楼价格走势图

数据来源：上海房地产交易中心

从近 15 个月的办公楼价格走势曲线来看，月度价格受成交中心变化，走势跌宕起伏，价格在 12500 元 / 平方米～ 15500 元 / 平方米的幅度内震荡。价格最高点出现在 2005 年的 10 月，成交价格达到 17533 元 / 平方米，价格最低点出现在 2005 年的 2 月，成交价格为 11008 元 / 平方米，相比最高点下降了 37.21 ％。 1 月，价格达到 15604 元 / 平方米，全市上市量仅 4.47 万，环比减少了 57.1 ％。

2006 年 3 月，上海办公楼成交价格为 12667 元 / 平方米，与去年同期大致持平，环比下跌 11.6 ％，主要原因是没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总体的价格。 2 月，价格为 14336 ，环比下跌 8.1 ％，主要原因是浦东以及次中心城市中低端项目占全市成交比重的增加。

2 、办公楼价格波动的影像因素分析

2.1 供求矛盾有所缓解是造成办公楼市场盘整的主要原因之一

2.1.1 供给分析

(1) 、 2005 年办公供应增长迅猛

从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在 04 年供应量就已达到 105.6 万平方米并，而 05 年的总体供应量更达到 146.9 万平方米，与 04 年相比增长 41.3 万平方米，年度增长率达到 39% 。

图 3 ：近两年上海市销售型写字楼批准预售情况

数据来源：上海市房地产交易中心

供应量大幅上升的主要原因是受上海办公楼市场持续走好带动，而各区烂尾楼改造力度加强、 03 ～ 04 年招标地块中商办项目纷纷上市、原有租赁型写字楼转型上市，远郊城区写字楼从无到有等原因更加大了销售型办公楼供应量的连年上升。

（ 2 ）月度供应保持平稳 下半年开始放量

图 4 ：上海市 2005 年销售型写字楼月度批准预售情况

数据来源：上海市房地产交易中心

从 2005 年月度供应量走势来看，上半年基本保持在 5 万平方米左右，下半年则大幅放量，月供应量均在 10 万平方米以上，而在年初、年中和年终的 1 、 6 、 12 月更集中放量达到 20 万平方米。

2.1.2 需求分析

（ 1 ）年成交总量略有上扬

从上海房地产交易中心的数据看， 2005 年上海销售型办公楼的预售登记面积为 161.4 万平方米，比 04 年增长 6.5 ％。

图 5 ：上海市近 2 年销售型写字楼预售登记状况

数据来源：上海市房地产交易中心

销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在 2005 年宏观调控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。

（ 2 ）、月度供应保持平稳 下半年开始放量

图 6 ：上海市 2005 年销售型写字楼月度成交状况

数据来源：上海市房地产交易中心

从 05 年销售型办公楼的成交量走势来看，基本保持平稳态势，除 4 、 5 月宏观措施出台后市场产生观望情绪成交量有所下降外，各月份基本都保持在 10 万平方米以上的成交量，到 12 月更集中爆发，达到 29.0 万，再现 04 年末火爆成交现象。

3.4 供求对比分析

从上海房地产交易中心的数据看， 05 年上海市商业地产全年供求比为 1 ： 1.10 ，整体表现为供略小于求状态，同比去年的 1 ： 1.44 的严重供不应求有所好转，主要得益于在需求量保持微幅增长的状况下， 2005 年销售型办公楼供应量的放大缓解了市场中的强大需求。

图 7 ：上海市近两年销售型写字楼供求状况

图 8 2005年1～12月上海销售型办公楼月度供求比

从 05 年销售型办公楼的月度供求走势来看，上半年的供求比变化幅度较大，而到了下半年，随着宏观调控政策的日渐明朗，供求比基本保持均衡，没出现大幅度波动。

2.2 销售型写字楼外围化是导致办公楼售价走低的另外一个主要原因

由于办公项目外围化影响所致，由于中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。

随着远郊区域办公市场从无到有逐步发展，办公由核心区域向外围扩散趋势更加明显，远郊区域办公楼成交在 05 年度开始发力，成交总量由 04 年的 14.69 万上升到 24.46 万平方米，占总成交量的 15.2% ，与 04 年相比有较大幅度上升。

表 1 上海销售型写字楼成交量排行前十楼盘

数据来源：上海房地产交易中心

未来办公楼价格走势既取决于宏观调控政策的组合状况以及政策强度，又取决于市场供求力量的对比。

就供应量来看，上海未来供应仍保持巨量 竞争激烈格局即将上演。从销售型办公楼未来的供应趋势来看，供应量仍将进一步放大，从 2005 年的土地供应来看，商办项目达到了前所未有的比重，预计总量超过 200 万平方米，而目前在建办公项目总量也接近 220 万平方米， 2007-2008 年之间将是这些项目的集中上市时期，未来销售型办公楼市场竞争将会更加激烈。

就需求来看， 2006 年上海办公楼需求将继续旺盛。一方面， 2006 年上海宏观经济将继续保持高速增长，由此引致出本土企业大量对办公楼的需求。另外一方面，国际投资者将加快进入上海办公楼市场进行收购。 2005 年，国际投资者大量进入上海办公楼市场进行收购，使得办公楼市场较活跃。到目前为止，主要的机构投资者来自于美国、亚太地区，澳大利亚和香港地区。近来的收购包括新茂大厦、世界贸易大厦、百腾大厦、永新广场和华人置业收购百富勤广场。出于对于上海办公楼的看好，国际投资机构将加大对上海办公楼市场的收购力度。

综合上述因素，市中心的办公楼售价将有望进一步走高，而次中心和远郊办公楼市场却由于其大量的供应量和外围化而走低。

（五）租赁型甲级写字楼

1 、 2005 年租金价格持续上扬 再创新高

图 9

数据来源：易居中国研发中心

从上图可以看出，自从 2000 年以来，上海甲级写字楼的租金就呈一路上扬的走势，而近两年的租金更是呈现加速上涨的趋势。市场的紧张局面使写字楼租金继续增长，截至 2005 年 12 月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米 0.96 美金。

2 、 2005 年甲级写字楼租金持续上涨原因分析

（ 1 ）、甲级写字楼供应短缺状况继续 跨国企业需求旺盛

2005 年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到 49 万平方米，形成近几年来的一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。

需求方面，随着上海经济持续向好，对于甲级办公物业的需求也保持持续上升，尤其是很多跨国企业，纷纷加大了中国扩张的步伐，热衷于将总部或大型机构搬迁或新设在上海，吸纳了大量甲级写字楼面积。

而上海甲级写字楼持续的供不应求状况也使得空置率逐年下降， 2005 年甲级写字楼空置率为 7.2% ，在本年度供应放量的情况下仍能达到如此低的空置水平，不得不令人赞叹上海甲级写字楼市场的魅力和潜力。

另外， 2005 年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。 2005 年上市的主要的办公楼包括嘉华中心、汇亚大厦、花旗集团大厦、都市总部大厦、港汇广场等。这些办公楼都是市中心高品质办公楼，其租金自然也不菲。

3、2005年季度租金运行状况及其原因分析

从上图可以看出，上海甲级办公楼四个季度的租金平均开价和成交价格呈现小幅平稳增长态势，其中，平均成交租金第 1 季度便上涨至 0.8 美元 / 平方米 / 天以上，第 3 季度突破 0.9 美元 / 平方米 / 天，第 4 季度达到近六年最高记录的 0.96 美元 / 平方米 / 天。

2005 年第 1 季度，上海甲级办公楼平均开价为 0.90 美元 / 平方米 / 天，具体成交价格为 0.81 美元 / 平方米 / 天，全市的平均议价空间为 10 ％。

成交租金反应 04 年强劲的需求以及急速下滑的空置率，较去年同期上扬 14.3 ％。平均成交租金最高为静安区达到 0.97 美元，大部分的租金成长都集中在浦西市中心区域包括黄浦、静安、卢湾以及淮海路周边的徐汇区，显示供不应求的情况在这些地区最为突出。

2005 年，第 1 季度，上海仅有 1 栋甲级办公楼“嘉华中心”完工，释放出 62,000 平方米的新增面积，由于强劲的需求，该项目预租情况相当成功。第 1 季度的净去化量为 72,000 平方米，空置率由 2004 年底的 7.2 ％下滑至第 1 季度的 6.7 ％。

2005 年第 2 季度，上海甲级办公楼租金平均开价微升至 0.93 美元 / 平方米 / 天，具体平均成交价为 0.86 美元 / 平方米 / 天，全市的平均议价空间较上季度缩小 18.6 至 8.14 ％。由于有旺盛的需求支撑，成交租金比上季度攀升 6.2 个百分点，较去年同期上扬 21.13 ％。

第 2 季度，上海甲级办公楼市场有“汇亚大厦”和“花旗集团大厦” 2 栋大楼完工，新增 188,000 平方米的市场供应量。第 2 季度由于新外资企业的不断进入，加上现有企业的快速扩张，带来了极其旺盛的市场需求，新增项目租赁情况均非常理想，第 2 季度消化量迅速提升至 19.4 万平方米。空置率也由第 1 季度的 6.7 ％再度下降到第 2 季度的 6.1 ％的水平。

浦西市中心区域供应量持续缺乏，最为紧张的为卢湾，长宁、静安和黄浦，空置率最低为卢湾仅为 2.57 ％。徐汇区由于嘉华中心消化较成功，因此该区空置面积大幅回落到 9.14 ％。本季度新增供应量主要位于浦东陆家嘴地区，由于需求旺盛，新增面积迅速被市场吸纳，致使该区的空置率仅微升至 10.40 ％，但该地区的租金仍持续上升至 0.84 ％美元 / 平方米 / 天。

分区来看，静安的租金仍高居首位为 0.99 美元 /平方米 / 天 。较去年同期相比，主要的租金成长分布在静安、徐汇、黄浦。

2005 年第三季度，上海甲级办公楼市场租金平均开价较第二季度上升 8.6 ％为 1.01 美元 / 平方米 / 天，具体平均成交租金为 0.92 美元 / 平方米 / 天，与去年同期相比增长 21.69 ％，比上季度成长 7.0 ％，全市的平均议价空间在 9.09 ％。

2005 年第 3 季度，位于黄浦区的“都市总部大厦”和徐家汇的“港汇广场”办公楼一座相继交付使用，新增 113,000 平方米的市场供应量，进而使上海甲级办公楼市场总共约有 325 万平方米的供应量。由于持续的市场需求，故新增项目租赁情形相当理想。第三季度市场总共消化 137000 平方米的物业面积，其中浦西、浦东分别消化 9.3 万和 4.4 万平方米。供不应求的市场局面逐步明显，引导市场空置率继续走低至 5.1 ％。

2005 年第四季度末的平均租金开价上升为 1.05 美元 / 平方米 / 天，具体成交价格为 0.96 美元 / 平方米 / 天，较去年同期快速上扬 21.52% ，全市的平均议价空间为 9.38% 。

上海经济的持续发展吸引了跨国公司在上海不断扩大投资规模，带动了对于甲级办公楼租赁的强劲需求。甲级办公楼租赁市场在 2005 年经历了供不应求的情况，致使空置率下降至第四季度末的约 5.0% 的水平。在上海主要的中央商务区中，卢湾和静安二区的空置率为最低，分别为 2.7% 和 4.6% 。

4 、 2006 年上海甲级办公楼租赁市预测

租赁型甲级写字楼供不应求态势以及租赁型办公楼的高品质使 2005 年甲级办公楼的租金有较大的成长。 2006 年底中国对外资开放金融市场，预计外资金融机构在中国的业务将扩张，对于办公楼租赁需求将继续上升，从而导致租金也继续上升另外， 2006 市场供应方面非常紧张，预计全年将仅有三栋甲级办公楼完工，将带来约 184,500 平方米的供给。由于甲级办公楼的低供应量，预计空置率将进一步下降，而平均租金将有机会继续上扬约 10% 至 12% 之间。

以上内容由中国房地产指数系统、上海典型住宅指数办公室研究撰写。

联系电话：（ 021）-68881219-211

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