2006上海最新住宅价格变动趋势研究报告

2006上海最新住宅价格变动趋势研究报告

中国指数研究院 上海典型住宅指数办公室

序言： 房地产市场最敏感的一个词就是“房价”，而有关房价的讨论也从来没有停止过，近年来全国房价的疯涨早已牵动着党和国家领导人的心。受中央宏观调控措施的影响，全国房价在 2005年夏天出现过观望性低迷，但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。僵持一年的北京楼市 在 3月交易量骤升；北京房价已超过上海27元，成为中国楼王；南部的广州，楼价以10%的增速稳步前行。国家统计局监测，2月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。一些二线城市如武汉、重庆水涨船高，甚至很少被关注的三线城市，房价也在创下新高……

为揭示房价上涨内幕、预测房价走势，中国指数研究院及各分院组织专门力量，集中对北京、上海、广州、重庆、武汉等 20个大中城市房地产市场(主要是价格)进行专题研究，相关研究成果将形成系列研究报告。

《2006上海最新住宅价格变动走势研究报告》主要结论或观点：

•  2005年住房价格整体呈现明显下降趋势2006触底回升

•  年内均价下跌而年度均价依然上涨

•  外郊环区域受冲击最大，部分区域出现价格下调

•  住宅成交单价集聚在万元以下

•  政策打击投资过热是造成住宅价格盘整的主要原因

•  配套商品房在拉低全市均价上作用明显

•  2006年房价整体仍将小幅震荡，但不同区域价格明显分化

•  住宅价格运行现状分析

1.1 2005年住房价格整体呈现明显下降趋势，2006年1月触底回升

图 1：2005年1月-2006年3月上海商品住宅成交均价走势(左轴单位：元/平方米)

数据来源 ： 上海市房地产交易中心

2006年3月，上海商品住宅（含配套商品房）成交价为8290元/平方米，同比下跌8.19%，比2月上涨了8.88%。从价格走势曲线来看，住宅交易价格呈现两高两低的波动曲线，整体呈现下降趋势。价格最高点出现在2005年的1月份，当月住宅均价高达9154元/平方米；价格最低点出现在2006年1月份，仅为6052元/平方米，相比最高点下降了34％。

从 2005年4月开始，上海住宅市场遭遇政策调控，投机投资需求严重受挫，交易量大幅萎缩，只剩刚性购房需求支撑市场，刚性需求的特点使得成交结构偏向低价楼盘，住宅成交均价随之连月走低。进入第四季度后，市场上不少楼盘采取了或明或暗的降价措施，加上政府采取调整供应结构的措施，大力推动配套商品房入市成交，拉低了全市住宅均价，这一影响一直持续到今年1月份。而自2月份起，配套商品房供应力度减弱，去年一些推迟购房计划的自住客户也开始进入市场，此外市中心区域高档楼盘的热销和整体收购也抬升了整体价格，使得价格回升到了8000元/平方米左右。

1.2 配套商品房淡出抬高住宅均价

作为上海楼市的重要调控手段之一，两个一千万（目前以配套商品房为主）在决定当月全市住宅成交均价中起着举足轻重的作用。配套商品房是政策性浓厚的保障类房，其售价有严格限制，除少量市中心动迁配套房外，一般均在 4000元/平方米以下，因此可以有效摊平全市均价。从下图中可以看到，配套商品房的成交量和当月住宅均价呈现反向变动的关系。

2005年9月-2006年1月，上海配套房批量入市，4000元/平方米以下的住宅（主要为配套房）成交量从去年9月的34.08万平方米迅速拔高到12月的104.13万平方米，在当月全市住宅中的成交比例也由9月的26.62％上升到12月的47.44％，2006年1月更是达到了48.37％，住宅的半壁江山由配套房撑起。与此相对应的，是住宅均价的连月走低，从9月的7504元/平方米下降到12月的6238元/平方米，到2006年1月更是下跌到6052元/平方米，创下一年来的新低。

2006年2月开始，配套商品房的推出力度有所减弱，在全市住宅中的比例从1月的48.37％迅速回落到2月的25.70％，3月进一步下降到18.45％，住宅成交向4000-10000元/平方米的楼盘倾斜，全市住宅成交均价也随之抬高，从1月的6052元/平方米的底部迅速回升到3月的8290元/平方米，涨幅为37％。

图 2：配套商品房成交量与当月住宅均价 (右轴单位：元/平方米)

数据来源 ： 上海市房地产交易中心

1.3高档住宅发力拉升全市均价

2-3月住宅价格止跌回升，环比增幅分别达到25.81％和8.88％，除了上面提到的配套房成交减少外，还得力于中心城区住宅的成交回暖。卢湾区 翠湖天地御苑、长宁区仁恒河滨花园、黄浦区士林华苑、虹口区虹临嘉园、徐汇区漕河景苑等万元以上楼盘当月销售面积都超过了 1 万平方米，在全市住宅成交面积排行榜中位列前茅，从而拉升了全市住宅均价。 典型代表如卢湾区翠湖天地御苑 2月和3月先后推出新房源，其中3月底推出的被整栋收购，103套房源在3天内销售一空，单价高达44000元/平方米。

图 3：2006年3月上海住宅（不含配套房及别墅）成交排行榜

数据来源 ： 上海市房地产交易中心

1.4中档楼盘迎合自住需求稳固全市均价

3月上海商品住宅市场出现了价量齐升的小阳春，其中坚力量是中档价位住宅成交量的激增。3月上海4000-10000元/平方米的住宅共成交了107.79万平方米，占住宅成交总量的60％，环比上升幅度达到了139.5％。这部分住宅的成交量激增，主要原因是楼市进入了传统成交旺季，结婚置业者及改善型需求纷纷进入市场，加上去年因调控而推迟了购房计划的人也结束了观望，因此符合这批客户需求的中档楼盘成交大有起色，稳固了本月住宅均价。

但纵观 3月的热销中档楼盘，可以发现，中档楼盘的热销与这部分楼盘调整市场策略、推出经济户型、调低楼盘定价、控制总价以迎合结婚置业及改善型需求的努力是分不开的。如3月成交面积排行第二名的闵行区春申景城二期推出70-80平方米的经济户型，单套总价控制在60万元左右；第三位的嘉定区嘉城 在 3 月 18 日推出的房源位置相对较好，同时价格比原来便宜了将近 500 元 / 平方米，且其房型以小户型为主，总价较低； 长宁区城宁花苑新推房源定价 较周边楼盘低了２０％～３０％。可见，对投机投资需求受抑、自住需求占据主导地位的上海楼市来说，中档楼盘的调整仍在进行。

1.5总结：上海住宅价格走势呈现三个特点

2005年上海住宅价格同比持续上涨，但涨幅趋缓。2005年各月间住宅波动明显，总体呈下降趋势，2006年住宅出现恢复性回涨。上海住宅价格走势呈现以下三个特点：

(1)2005年上海住宅均价逐月下降2006年1月触底回升

2005年上海住宅交易价格呈现两高两低的波动曲线，整体呈现下降趋势。通过抑制投资需求和加大中低价房供应的双方面措施，2005年初上海控制房价涨幅的目标基本完成到位。2006年由于配套房成交减少、自住需求的释放及高档住宅的拉升，住宅均价触底反弹。

(2) 配套商品房淡出抬高住宅均价

配套房的大量成交曾使上海住宅均价一度走低到 6052元/平方米，为2005年以来的最低价。2006年2月开始，配套商品房的推出力度有所减弱，在全市住宅中的比例从1月的48.37％迅速回落到3月的18.45％，全市住宅成交均价也随之拉高。

(3) 高档住宅发力拉升全市均价

3月中心城区住宅成交回暖。不少 万元以上楼盘当月销售面积都超过了 1 万平方米，并由部分高档楼盘被整栋收购而拉升了全市均价。

(4)中档楼盘迎合自住需求稳固全市均价

3月上海中档住宅由于迎合了自住客户的需求而受到市场欢迎，稳固了本月住宅均价。但在热销的表象下，是中档楼盘对自身产品及价格定位的调整。

2、住宅价格波动的影响因素分析

2.1政策打击投资过热是造成住宅价格盘整的主要原因

(1)宏观调控政策导致市场预期下跌

上海房价在 2003-2004年连续两年超过两位数的幅度上涨，过快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力矛盾日益激化，使房价问题成为一个社会问题得到了普遍的关注，同时飙升的房价让房地产行业利润远远高出了其他行业的平均水平，在暴利的驱使下，政府对控制房地产投资增长速度的努力被大大折扣。在此背景下，政府在2005年把调控重点转向了房价。上海作为2004年底全国房价最高的城市，在2005年受到了近年来力度空前的调控。

与上年相比， 2005年政府的调控思路明显发生转变，调控力度大大加强。继国务院的两个“八条”之后，七部委联合实行新政，从金融、土地、财税、产业等各个方面的政策，全面改善供应结构、遏制投机炒作、控制投资需求、缓解供求矛盾，以平抑过快的房价涨幅。从2003年的提示风险、到2004年的收缩土地抑制投资、再到2005年的全面强力调控，原本盲目乐观的购房心态终于在2005年骤然扭转，购房意愿和企业家信心双双下调，市场心理预期在2005年3季度跌至谷底。

图 5 ：上海居民购房意愿和企业家信心指数走势

(2) 调控后投资投机需求受抑

2005年1季度上海住宅仍然延续了2004年底的火爆势头，成交量高达640万平方米，均价也达到了8921元/平方米的高位，但是4月份以来，宏观调控趋向明显，上海出台了包括交易增值营业税在内的多项调控措施。到5月份七部委新政出台，市场旋即进入僵滞期，交易量萎缩了一半多，投资投机需求受抑，价格也从一季度的8921元/平方米骤降至7593元/平方米，环比降幅达15％。而进入2006年，在建设部等多个决策部门鼓励自住购房、平稳市场，且没有新的调控措施迹象的情况下，市场信心逐步恢复，去年推迟购房的客户重新进入市场，促进了楼市交易的回暖。

图 6：2005年1-4季度上海住宅成交量及均价

数据来源 ： 上海市房地产交易中心

2.2 配套商品房在影响全市均价上作用明显

作为 2005年上海楼市调控的重要手段之一，配套商品房在摊平全年成交均价上作用明显。2005年全年配套商品房成交量超过了800万平方米，占住宅成交比重达到了44.6%左右，均远高于往年水平；在2005年上海住宅成交面积前十强中，动迁配套房占据了六席，前四席均被配套房包揽。这些配套房以其3000多元/平方米的均价拉低了住宅市场的均价水平；而其在年末集中上市使得年底价格与年初相比，有了较明显的下跌。数据显示，仅2005年第四季度上海就成交4000元/平方米以下的住宅（主要是配套商品房）共计201.21万平方米，占当期住宅总量的36.34％，直接导致4季度上海住宅成交均价从3季度的7302元/平方米下降到6792元/平方米，下降了610元；与1季度相比，均价跌幅高达24％。而2006年1季度由于配套房推出力度逐月下降，4000元/平方米以下的住宅成交比例从1月的48.37％下降到3月的18.45％，对3月份上海住宅均价的增长有重要作用。

图 7：2005年1-4季度上海住宅成交量及成交金额占比

数据来源 ： 上海市房地产交易中心

2.3 传统交易旺季的来临促进了房价的回升

3 月上海住宅价格回升的主要原因，是传统交易旺季的来临。 2005 年的调控使得多数购房者推迟了购房时间，而 婚房、动迁、改善住房条件等需求的刚性，决定了这部分购房需求长期观望的可能性不大。 2006 年市场形势开始缓和，政策舆论指向偏向自住消费、银行在房贷政策上的放松，这些累加效应对刚性需求的影响在 3 月销售旺季中表现明显。由于需求及购买力的原因，中环线附近 6000-8000 元／平方米左右的住房往往会成为大多数人的首选，这也是 3 月上海住宅均价上升的重要原因。

3、未来价格走势预测

3.1 整体预测

图 8：商品住宅价格走势预测图(单位：元/平方米，4月份以后数据为预测值)

数据来源 ： 上海市房地产交易中心

未来住宅价格走势既取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度，又取决于市场供求力量的变化，其中刚性需求将在很大程度上左右 2006年房价走势。2005年上海房地产市场受到了严重影响，今年虽然政策基调是以平稳为主，暂时没有新政策出台，但是如果上海房价出现反弹，将极有可能展开新一轮的宏观调控。此外，2005年上海供应积压严重供过于求的现象在2006年难有改观。从当前的市场发展状况和政策取向来看， 我们的判断是： 2006 年上海住宅价格总体上仍将在一定的水平线上小幅震荡。

这里采用 ARIMA （ 1 ， 1 ）模型进行分析和预测。预测结果显示，未来三个月内上海市商品住宅价格环比将逐步回落，月均跌幅预测依次为 4.86 ％。但是与去年同期相比，住宅价格将有所上涨， 6 月同比增幅约为 10.95 ％。

住宅价格环比回落，主要有两个理由： (1) 刚性需求的主导决定了住宅成交结构偏向经济房型较低总价的中档楼盘。由于上海的房地产市场是一个全国性的市场，因此，上海房地产市场的购买力与有效需求十分庞大。而随着城市化率的进一步提高，带来的住房需求更加广阔。同时，本地居民家庭的置业升级、城市改造中所产生的需求和一部分家庭理财的投资需求都是房地产市场的刚性力量，在 2006 年将成为上海楼市的主导力量。这部分需求整体偏向经济房型较低总价的中档楼盘，因此住宅成交均价将出现结构性回落。 (2) 部分楼盘仍有价格回调。 2005 年 8 月开始，普陀区万里板块的万里雅筑率先明码降价，掀起了上海住宅市场的一波降价风潮。进入 2006 年以后，大范围大幅度的降价虽然鲜有出现，但是不少新开楼盘、以及在售楼盘的新推房源的价格定位较前期有了较大的回落，如闵行区金色西郊城便是得益于价位的调低。

价格同比上涨主要是因为配套商品房推出力度减缓。 2005 年二季度，上海非配套住宅成交最为低落，配套房成交稳定，如 6 月配套商品房占住宅成交总量的从上月的 18 ％上升到了 29 ％，造成当月住宅价格从上月的 7476 元 / 平方米回落到了 6424 元 / 平方米。而 2006 年以来，上海配套商品房的推出力度已经减弱， 4000 元 / 平方米以下房源（主要是配套房）占总体成交比例也从 1 月份的 48.37 ％下降到了 18.45 ％，使得整体均价从 1 月份的 6052 元 / 平方米的低点拉升到了 8290 元 / 平方米。

此外，供过于求也使得房价上涨乏力。 2005 年上海批准预售商品住宅面积达到2580.2万平方米，而同期住宅预售登记面积则只有 1794.1 万平方米，供求比高达 1.44 ： 1 ，为五年来的最高点，供过于求的倾向严重。 截至 2005年底，非配套 商品住宅可售面积约有１０００万平方米，此外还有近１０００万平方米的动迁配套房可售，而 2006 年的新增供应量也为数不小，因此 2006 年住宅市场的供求关系依然严峻，这势必也将影响 2006 年住宅价格，。

图 9 ： 2005 年 1-12 月上海住宅供需走势

3.2 区域价格预测

虽然价格总体呈现盘整趋势，但不同区域的价格走势将明显分化，市中心房价由于其地段稀缺性，未来住宅新增供应量将越来越少，致使市中心的房子抗跌性强，中心城区住宅价格的总体走势将不会下调，而是会延续目前稳步缓缓上升走势，内外环间价格将连续振荡，处于阴跌状态，而郊环外由于供应量大，价格将继续处于下跌态势。

以上内容由中国房地产指数系统、上海典型住宅指数办公室研究撰写。

联系电话：（ 021）-68881219-211

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