调控后炒房一天亏了58万 楼市投资者谈输赢心得

一段起起落落的炒房生涯之后，对于当前的生活，张先生以“踏实”来形容心境。“炒房一度使我的身家偏离我的能力价值，而今都归于平静。我不会放弃房地产投资，也许会从短期投机转入中长线投资。”

每天早上，张先生8点钟准时从虹桥的家中出发，乘地铁去陆家嘴一家银行上班。这样规律的生活对28岁的张先生来说还很新鲜，因为在去年之前的很长一段时间里，他的主要职业是房产投资客，偶尔看看房收收租，大部分时间是随心所欲的生活。

2003年5月上海房地产开始发展势头，2004年3月期房限转政策出台，楼市降温，2004年11月央行升息，房价非理性疯长，2005年3月房地产买卖增收交易税，2005年6月八部委联合调控。说起近几年影响上海楼市走势的大事，张先生了如指掌。专职投资房产，曾一度使张先生成为同时持有5套房产的富翁，然而去年宏观调控到来，也让张先生经历了一天损失58万元的心痛。

一段起起落落的炒房生涯之后，对于当前的生活，张先生以“踏实”来形容心境。

启蒙：由买婚房到炒房

2003年5月，毕业工作两年的张先生，怀揣6万元积蓄为自己物色婚房。

那时，上海的房源还比较紧俏，张先生托了朋友，才买到古美板块香榭丽都的一套100平方米两居室，总价55万元。当时张先生的月薪只有3000元左右，与初买房的社会新人无异，张先生找亲戚父母拼拼凑凑付足了11万元的首付，向银行申请了八成商业贷款。

这套购入价5500元/平方米的房子，到当年年底就已涨到8000多元/平方米。张先生决定抛出，这一次转手，使张先生不仅还清借款，手里的现金也从6万元翻了5倍。初次买卖让学经济专业的张先生尝到了甜头，在感受到房地产投资的巨大利润之后，他开始了由自住客到小投资客的转变。

辉煌：炒房资产迅速膨胀

2004年2月卖掉第一套房后不久，张先生开始有意识地广泛收集房地产资讯，并出入大小中介店了解房地产市场情况。很快，他在长宁区靠近中山公园的春天花园购得了第二套房。123平方米的三房，8000元/平方米的单价，在当时已算是相当高档的房子，第一桶金完全可以对付30多万元首付，张先生以30年期限贷款70万元。

3个月后，张先生又在春天花园对面的虹桥河滨花园，以140万元的总价，买入另一套125平方米三居室二手房。这次冒险虽然使张先生背上了较重的还贷压力，但如今看来却颇为值得，目前该房产总价已翻升至200万元。

由于太多精力投注于炒房，张先生索性辞去了月入万元的工作，专事炒房。在2004年，张先生发现即使是作为小投资客，每年收入的保守估计也有100万元。

2004年11月，春天花园的房子以1.1万元/平方米转手，张先生净赚30万元。同一时期，他又以80万元首付，买入仁恒河滨一套189万元的四房，月还贷额1.1万元，张先生以每月2350美元的价格出租，以租养房。

转折：宏观调控后一天亏了58万元

从2004年2月到2005年3月，这是张先生炒房生涯短暂而辉煌的一年，这期间他最多同时转手10多套房子。2005年1月，张先生的个人身家从最初的6万元涨到了三四百万元。而同时，他也面临着最高时期背负六七百万元的房贷款，每月6万元的利息压力。

从万元户到百万富翁，财富在增长的同时，也在影响着张先生的生活。身价暴涨抬高了他对个人能力的盲目自信，也刺激了他强烈的消费欲望，除去月供，张先生每月生活费就不只4万元，旅游、品牌消费，他的生活走上了奢侈之路。

2005年初，张先生虽然意识到房地产的泡沫走势，但他并没有采取及时抽身行动，仍然沉醉在财富的陡升美梦中。

好景不长，宏观调控的突然发力，让5套房子在手来不及抛售的张先生在2005年5月的一天之内亏了58万元。2005年6月张先生160万元抛出贤居天下一套100平米房，亏了30万元；2005年11月210万抛出虹桥华庭107平方米住房，亏了40万元。

如今，张先生个人身家距离其炒房最顶峰时期已缩水60%。最后手中持有的物业仅虹桥河滨花园和仁恒河滨的两套房子，前者自住，后者出租。从专职房产投资退出，张先生回归平凡稳定的上班族生活。

“用马克思的价值规律总结我的投资经历再贴切不过———炒房一度使我的身家偏离我的能力价值，而今都归于平静。”但张先生表示，“我不会放弃房地产投资，也许会从短期投机转入中长线投资。”

投资心得：

1.摸清政府政策至关重要，至少能让你知道在前进的时候何时该全身而退。

2.投资房产的心态也重要，小投资客不要过分高估自己的能力，要理性对待财富增长。

3.虽然目前房地产市场不再是一本万利的投资市场，但中长期房产投资仍然有前途。资金少的可以选择低端产品，资金雄厚的还是要着眼于高端、区域发展态势良好的产品，长期持有，建议选中集中区域进行3-5年期的批量投资。4.房地产是专业性强的领域，业余投资者应该量力而行。

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