3月住宅供求总量成倍增长 自住需求主导市场

——2006年3月上海典型住宅指数月报系列之一

3月住宅市场综述：

3月上海楼市逐渐摆脱了上月交易淡季的影响，供应量与成交量环比均成倍增长。3月“上海之春“房展会开幕，四天时间里吸引了10万人次，为近年来最高水平。但是交易量同比并未增长，购房者相对理性，很多参观者均是为了解当前楼市行情而来。

本月自住改善型需求主导市场，去年由于宏观调控推迟购房计划以及今年计划结婚的潜在购房者纷纷入市，带动本月住宅交易量的增长。迎合了这类需求的楼盘受到市场欢迎，如闵行的春申景城二期和浦东的万科新里程本月均有良好的销售成绩。而市中心城区由于供应的稀缺性，本月也有不俗表现。卢湾区的翠湖天地御苑及黄埔区的士林华苑本月均延续了上月的良好成交态势。

由于本月住宅客户主要集中在自住改善型需求上，开发商调整了推盘策略，将价格较低的房源推出市场，降低了本月住宅成交均价，导致本月典型住宅指数出现下跌。上海典型住宅指数办公室数据监控显示，3月上海典型住宅指数为982点，较上月下降19点。在监控的96个典型住宅楼盘中，约有一半的楼盘较上月成交均价出现不同幅度的下降。但是仍有一些市中心或次中心的楼盘，如虹口区的花园城三期和瑞虹新城、黄埔区的士林华苑、徐汇区的尊园，由于地段的优越性而保持了价格上涨。

3月住宅成交情况：住宅交易量显著增长 自住型需求主导市场

走出淡季影响的上海住宅市场，3月份的成交量有了明显的反弹。去年由于宏观调控推迟了购房计划的消费者纷纷进入市场；同时今年计划结婚的人数上升，也带动了一批结婚置业者入市，刺激了本月住宅市场的回暖。3月上海共成交住宅16139套，成交面积为179.66万平方米，与上月相比环比分别增长了122.85％和119.02％，已经超过了年前1月的成交量。但是与去年3月224.25万平方米的成交量相比，今年的交易热情还是有所下降，交易量同比下跌幅度为19.88％。

虽然本月住宅成交量仍然主要集中在外环线以外区域，但是这一比重已经有所下降，从上月的56.50％下降到本月的52.52％。而外环线以内的住宅成交比重则上升到了47.48％。从各区域情况来看，闵行区以4235套、41.56万平方米的成交量位居全市交易榜首，远远高于位居第二位的浦东区。闵行区由于交通方便，配套成熟且价位相对偏低，受到自住购房者的欢迎，本月位于莲花南路的春申景城二期推出单价8000元/平方米左右的小户型房源，迎合了自住消费者需求，从而取得了优秀的销售成绩。

本月住宅交易量增长最显著的是嘉定两区。本月金地格林风范城和嘉城两个楼盘大量成交，带动了嘉定区本月交易量环比增长超过300％。而卢湾区的翠湖天地苑、黄埔区的士林华苑、徐汇区的漕河景苑，本月依然保持了良好的交易势头。宝山、普陀、虹口、杨浦等次中心城区本月住宅交易量也有不同程度的增长。

今年以来配套商品房的推进速度有所减慢，导致低价房的成交比重持续下跌，中高价房比重上升。4000元/平方米以下的住宅成交比重在上月下跌23个百分点的情况下，本月再度下跌7个百分点，在全市住宅成交总量中的比重仅为18.45％。而4000-7000元/平方米的房源由于最符合自住购房者的需求，在本月受到了市场欢迎，成交比重也相应上升，从上月的27.09％上升到了32.01％。

住宅单套面积的结构基本保持稳定。70平方米以下的面积从5.63％下降到5.32％，70-100平方米、100-120平米的住宅成交比例分别从5.36％、29.09％和17.32％上升到30.31％、18.91％和21.24％。而210平方米以上的住宅成交比例则从10.94％下降到9.23％。

3月住宅供应情况：新增供应量大幅增加 松江可售面积居于首位

3月上海住宅新增供应量较上月大幅增加，先前推迟上市的楼盘本月均陆续开盘，新增供应量大于同期住宅成交量。本月上海新增住宅（配套商品房除外，下同）供应量约为189.10万平方米，与成交量之比为1.05：1。其中闵行区的新增供应量最大，达到了55.80万平方米，春申景城二期等均在本月推出新房源。宝山、松江、嘉定、浦东、金山新增住宅供应面积也都超过了10万平方米。

 
虽然销售速度加快，但是大量房源入市仍使得本月住宅可售面积维持小幅增长。截至3月31日，上海住宅可售面积为976.87万平方米，较上月增长了0.98％。各区则表现不一，其中金山、闵行两区的可售量增长明显，环比增幅分别达到了20.36％和13.13％，而中心城区除静安区以外，黄浦、卢湾、徐汇可售量均出现了减少。

从可售面积的分布来看，目前上海商品住宅的供应存量主要集中在松江、浦东和闵行三个区域，这三个区域的住宅可售存量均超过了100万平方米，三区之和占全市可售总量的45.35％。其中松江区以173.65万平方米的可售面积位居全市供应存量第一位。

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文：中国指数研究院 上海典型住宅指数办公室

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