2月上海住宅供求双双下跌 低价楼盘入市热销

——2006年2月上海典型住宅指数系列报告之一

2月上海典型住宅指数综述：

2月正值住宅成交淡季，多数楼盘没有成交记录或者成交量极少，价格基本保持稳定，典型指数走势平缓。根据中国房地产（上海）典型住宅指数系统办公室对全市96个项目的价格跟踪，2月上海全市典型住宅指数为1001点，较上月增长1点；典型住宅均价为10676.16元/平方米。

本期上海典型住宅样本项目广泛分布在各个区域，如市中心区的士林华苑、华府天地、世茂滨江花园，次中心城区的新湖明珠城、慧芝湖花园，外环线区域的绿洲康城、安亭新新镇等，无一不是区域内具有很强代表性的楼盘；样本楼盘价格从3500元/平方米--50000元/平方米均有涉及，覆盖了上海从低价位到高价位的楼盘。

2月上海住宅市场综述：成交均价结构性上涨

2月上海住宅市场的供应量和销售量双双下跌，由于配套商品房入市量的减少，外环以外住宅成交量大幅减少，而中心城区的楼盘保持了稳定的成交量，翠湖天地、士林华苑、财富海景等高档楼盘成交喜人，导致住宅成交结构中，高单价、大面积的房源成交比例上升，从而造成2月住宅成交均价结构性上涨。但是这并不能作为上海住宅价格回暖的依据。事实上，2月的热销楼盘大多是以低定价而得到市场肯定。如2月黄埔区士林华苑价格不到14700元/平方米，在同质地段中难得一见，由此引发了购房者热情。

2月上海住宅成交：交易量继续季节性下跌

上海商品住宅交易量继续季节性下跌，2月仅成交7242套，平均每天成交不足300套。2月成交面积为82.03万平方米，环比减少46.83％；与上年2月比较，住宅成交量减少了39.63％，缩水明显，显示出市场信心仍在缓慢的恢复期。这也是自去年9月以来，住宅单月成交面积首次跌入100万平方米以内。

配套商品房的成交量较上月明显减少，2月配套房成交量仅为21.4万平方米，不足1月成交量的三成，在住宅成交总量所占比例为26.1％；其他市场化住宅成交60.6万平方米，占73.9%。2月住宅的成交价格较1月有所上升，这主要是由于配套房成交量的减少引起的价格结构性上涨。从市场上来看，并没有出现楼盘售价上涨的现象；而本月的热销楼盘，如黄埔区的士林华苑等，都是依靠较低单价获得了市场青睐。

图1：2005年1月-2006年2月上海商品住宅成交量逐月走势图

2月上海二环三区的交易量都出现不同程度的下跌，其中外环以外区域由于配套商品房推出力度的减小，成交量明显降低。2月外环以外住宅仅成交46.35万平方米，比上月减少了58.18％。内环以内区域的表现更加稳定，没有出现交易显著减少的现象，2月该区域共成交住宅9.23万平方米，减幅仅为6.20％。

分区来看，闵行、宝山、浦东三区成交量在全市中名列前三位，闵行的浦江·世博家园、宝山的顾村基地、以及浦东的环球翡翠湾花园等都取得了较好的销售成绩。但是总体而言，各区的成交量大多较上月减少，这从2月住宅成交前十强中也可以看出来。2月住宅成交前十强的区域分布较为均匀，松江、闸北、宝山和浦东都有两个项目上榜。但是10强楼盘整体水平不高，交易面积达1万平方米以上者仅两个项目。

图2：2006年2月上海二环三区住宅成交结构

住宅的成交价格段有明显变化。2月上海成交的住宅中，4000元/平方米以下的住宅成交比重从1月份的48.4％下降到2月份的25.70％，下跌了23个百分点。而中高价位住宅的成交比重则全线上升，7000-10000元/平方米之间的住宅成交比重提高了一倍，达到27.77％；20000元/平方米以上的成交比重则从2.5％上升到4.17％。2月4000元/平方米以下的配套房成交大幅减少，而中高价位住宅成交保持了相对的稳定，是造成住宅成交价格结构改变的主要原因。

图3：2006年2月上海住宅成交单价结构

住宅单套面积的结构也发生相应改变，小面积住宅比重下降。70平方米以下、70-100平方米、100-120平米的住宅成交比例分别从8.36％、32.68％和19.91％下降到5.36％、29.09％和17.32％。而210平方米以上的住宅成交比例则从6.96％上升到10.94％。

图4：2006年2月上海住宅单套成交面积结构

2月上海住宅供应：多数新盘推迟上市

从供应方面来看，截至2月28日，上海商品住宅（不含配套房，下同）可售面积为967.4万平方米，可售套数73665套，比年初分别减少了1.31％和1.53％。虽然2006年前两月住宅成交情况不尽理想，但是很多开发商为了避开销售淡季，推迟了新盘上市时间，造成住宅可售面积出现减少。

住宅供应量集中在外环线以外区域。截至2月28日，外环以外住宅可售面积为551.7万平方米，占全市住宅可售面积的56％。内外环间及内环以内的住宅可售面积分别为280万平方米和135.7万平方米。

图5：截至2月28日上海二环三区住宅可售面积分布

从各个区域的情况来看，目前上海住宅的可售面积主要分布在松江、浦东和闵行三区。松江区以170.02万平方米的住宅可售量位居全市首位，浦东和闵行也分别达到了159.48万平方米和108.43万平方米，三区可售量之和占全市住宅可售总量的45％。

图6：截至2月28日上海分区可售面积分布
 

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文：中国指数研究院华东院  上海典型住宅指数办公室

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