冯仑：开发商就是小姐 政府“扫黄打非”也没用

2005年12月2日至5日,规模最大的“CCPE2005第二届中国地博会&第十八届中国·上海房交会”在上海展览中心隆重举行。由于与地博会携手举办，展会规模创造了历年房展之最，展示面积超过2万平方米，共有150多家企业参加展览。搜房网充分调动覆盖全国四十多个城市的网络资源，同步直播地博会现场盛况。有关展会的全面报道请密切关注现场播报专题：http://news.sh.soufun.com/subject/2ndCCPE2005/

以下是北京万通集团董事长冯仑在领袖观点论坛 意见领袖观点论坛上的精彩发言。直播页面：http://news.sh.soufun.com/2005-11-30/582996.htm

北京万通集团董事长  冯仑

今天的论坛试图采取和大家平时参加的论坛不同的形式，今天我们的方式是由第三方观点的代表者王志纲老师来主持，我们也非常清楚的看到坐在台上另外五位嘉宾，黄先生代表广东企业，倪先生代表的是上海企业，冯先生代表的是北京企业，正好是三地的企业家代表，聂会长和顾会长是专家代表，今天的标题是王志纲五问中国地产翘首，接下来就把话筒交给王老师。

战略咨询顾问  王志纲：

即将结束的一年，可以说是整个中国房地产风起云涌，大波大浪的一年，作为业内的人士最大的感受是什么？是收益，还是挫折，还是其他？

北京万通集团董事长  冯仑：

房地产行业从过去一年来看正在走向一个持续健康发展的轨道，这个事本身在中国是一个大事，因为房地产市场有很大的需求，政府又把房地产作为主导行业，想不持续都不行，所以一定会持续。走向一个稳定的发展道路，因为政府的高度关注房价，今年甚至又批准了16家国有大型公司，其中11家已经确定，组建了国有的房地产第一方阵，希望在两三年之后通过这个控制一下房价，政府高度关注的市场稳定的问题，如果已经成为一个共识和宏观政策的走向，他们未来几年稳定市场将会是一个主题。第三个就是健康，所谓健康因为经过这一年以后发生了很多的变化，第一个是财务的环境，融资的环境发生了很大的变化，直接融资越来越成为主流，在这种情况下企业的商业模式，财务透明，管理专业化都会成为巨大的挑战，迫使中国对房地产企业在商业模式和管理上以及治理结构上有巨大的转变，另外消费者更加的成熟，更加自主，而且物权法的出台保证了未来这个行业在法律构架上更加完善，使我们和业主之间的关系具备法律调节的功能，所以今后会进入一个健康发展的轨道，今天我最大的感觉这个行业步入了一个持续、稳定、健康发展的轨道。

战略咨询顾问  王志纲：

冯仑先生是以幽默著称的，而且是一个非常诙谐的人物，请问你一个话题，前不久我看到一个广东人，去过北京，去过上海，当他最终选择在上海的时候，有人问他对北京、上海、广东怎么评价？他说广东第一个是俗气，第二个是生气，北京是大气但是土气，上海是洋气但是小气，我觉得这几句话非常有意思，我相信冯仑肯定会用更绝妙的语言来描述一下，从你的角度是怎么看待的？

北京万通集团董事长  冯仑：

我想起以前有一个故事，当北京人、广东人、上海人大家围在一起看的时候，最先发现金子的是北京人，但是广东人没有说话就把金子拉走了，上海人试图把这个金子放在圈的边上，伸伸手拿一下，北京人发现这个金子就走了，回过头来觉得这个圈是不合理的，当北京人把这个圈拿了以后上海人占了一点小便宜，广东人什么话也没有讲就把金子拿走了，北京为什么能看到这个金子因为知道整个发展趋势，知道一些大的机会，上海人比较会保护自己，拿了一点就可以了，广东人不管拿了就走，广东就像农村生机勃勃，过的日子踏踏实实，上海像美女，很绮丽，很美焕，真正的日子是很小里小气的，北京整个是奋青，整天将真理，当世界上最有意思的事情心里有是非自己就不能快乐，所以我觉得北京人不快乐，因为整天在是非中，广东人活得比较舒服，因为整天在煲汤，上海人活的是表面。

战略咨询顾问  王志纲：

为什么到今天房地产商们突然会产生一个共识，他们所理解的战略是什么？对这个行业的战略有什么看法？

北京万通集团董事长  冯仑：

关于战略的问题我们也做过一些广泛的调研和思考，中国现在的整体经济发展状况是非常快的，但是和世界发达地区的差距还是非常大的，所以整个国内地产公司战略发展方向是三大类：第一种就是住宅公司的思路，就以万科、复地、中海、绿地等等大部分走的是住宅公司，是房地产公司但基本上是一个产品，特别典型的是万科，最后有产业化、工业化增加竞争性，最后变成全球的住宅公司。第二种是开发公司，像国企特别多，产品非常多元化，地区也越来越多元化，基本上是以开发、卖掉这样的方式配合城市的进步，特别是政府重大的项目。第三种是比较西化的模式，包括金地、万通都在探讨美国的模式，在价值创造上做更多的工作，这个方面相当于如果做一件衬衫卖给西方人，如果有100块钱毛利的话就我知道，12块钱是加工企业分掉的，45块钱是给POLO的，我们所谓的美国方式是做这上面的45块钱，美国现在第三代的地产公司大部分也是在做这45块钱的生意，美国现在所谓最新开发商赚的是三笔钱，第一笔是权益收入，第二笔是管理费的收入，第三笔是超过预期回报增值部分的回帐，就相当于票房如果卖到一亿以上票房怎么分。美国现在世贸重建的项目本身的开发商自己出很少钱，最后控制了一个巨大的项目，这样的一个结构使美国最新的开发商变成了四个角色，而不是一个开发商把四件事情都要做掉，第一个就是张艺谋不断的创作剧本，在中国能赚钱的电影导演不超过六个人，张艺谋、周星驰、冯小刚三个占到一半，剩下中国一百多个导演都不赚钱，所以在美国的开发商也是和张艺谋做一样的事情。第二个是给张艺谋投资的人，版权的人是谁？最后在美国开发商并不意味着要拥有这个资产也不出这个钱，所以就出现了独立的投资人，有相当多的机构和个人来投资。第三个角色就是章子怡，章子怡也意味着一个票房的价格，但是没有章子怡这个票房就做不出来，决定了这个物业的价格。第四个就是现在叫的制片人，就是加工者，就是把这个房盖起来，像中建。在目前讲到战略问题，我们万通讲的美国模式逐渐会变成以价值和流程以及运营为主导，而不是买地，盖房子的作为主力，这样使公司资本的回报远远高于现在的开发，外资在中国赚的钱远远比本土开发商赚的钱多，比如在北京的办公楼卖到一万五，开发商已经很开心了，卖给美林，卖给摩根斯坦利，赚了三千多，他们买来以后经过两三年以后，整个租约调整好，物业管理调整好，卖给下家的基金每平米会赚一万块钱，最近日本最新崛起的地产公司，全是这一类公司，所以中国目前开发商的战略选择也就是这三种可以选，住宅公司是完全日本化的，就是美国、欧洲开始，但是成功在日本。

在价值创造上，在流程上下更多的功夫，美国模式为主导的战略选择，这样我们未来中国地产公司的格局会发生新的变化。

战略咨询顾问  王志纲：

在今年调控这么严重的情况下，万通的融资方案是怎么样的情况？

北京万通集团董事长  冯仑：

纽约世贸911之后在重建上是一个非常大的问题，另外也是目前全球最关注的房地产项目之一，原来两个塔是100万平米的写字楼，再加上50、60万的附属设施，现在重建以后的规划变成了七栋楼，其中六栋是在原来的地方，这六栋楼加起来是100万平米，其中最高的这栋是自由塔，正着美国自由精神，高的是1774尺，边上还有一动七号楼是连着的，现在到目前为止七号楼已经建成，明年底可以入住，其他的底下的工程都已经完成，现在自由塔调整过几次方案现在正在建，911以后面临重建的这件事情本身是两个思路，一个就是把它建成对恐怖主义的一个回击，另外变成了一个美国自由精神的再现，这是政治家，社会民众心理很多的期待。另外一些商人，特别是美国最大的一些地产公司就拿出一大块地纯粹做成一个商业的项目，在这样的情况下他们就有一个需求，就是整个在重建过程当中究竟最终谁来参与这个，谁来建设这个项目，这个一直成为政治、经济、外交非常复杂的焦点，特别是美国是一个高度开放，高度法治，高度竞争，也完全是选举文化主导的社会，所以在这些地方观察它的房地产就非常有意思，我们作为中国的房地产企业致力于重建世贸当中做一个中国中心得到了相当多的支持，目前一切的工作都按照计划进行，我们希望这个项目能够给各方面带来一个不一样的观感，当然我们是一个商业企业我们不是爱慕虚荣，我们不会去做财务上巨大冒险的动作，我们应该充分的把它作为一个商业活动来追求我们公司整体战略的一贯性，而不是去那里做一个新奇的尝试，我们没有必要拿这么多钱去尝试，所以这一点是非常不同的，财务安排这件事情本身有很多的机会，911之后联邦州还有开发商都承诺对重建有很多财务上的考虑，最重要的是联邦政府发行自由债券只用于这个项目，大家凡是参与这个项目的企业都可以去申请，所以我相信在未来的一段时间内会努力工作，就像新河湾在北京一样，我们也希望中国的企业能够在这样一个重要的地方能够做一个好的产品，也提供一个好的服务。

怎样能够在调控当中让我们普通老百姓受到伤害是最小的，或者在购买以后不会让自己有特别受伤的感觉？这么多年当中每次国家宏观调控政策一旦出来如果是利空的，那么这一年的房地产市场肯定会处于下降的状况，如果是利好的房地产市场又会立刻呈现出非常高的态势，中央在这方面给开发商也好，或者老百姓也好有预警的机制，让各方面的伤害都减少到最小？

北京万通集团董事长  冯仑：

当年在海南曾经也非常火爆，号称是天天过年，夜夜结婚，那个时候劳动妇女都站在马路边上街生意，良家妇女都在家看电视，当扫黄打非的时候，小姐暂时走开了，良家妇女以为丈夫会回到自己身边多一点，这三种博弈就小姐相当于开发商，政府就是警察，良家妇女就是现在的消费者，但是这一轮完了之后海南泡沫非常厉害，但是现在来看小姐不会因为扫黄打非就走了，丈夫仍然没有天天按时回家，政府仍然在警钟长鸣，但是扫黄对象已经不在了，今天这三种博弈关系并不会因为开发商不好过，政府调控，消费者就一定得利，良家妇女的幸福并不能寄托在三赔小姐的痛苦基础之上。现在房地产价格一味的降低价格，现在钢筋水泥都出了问题，居民的可支配收入也减少了，房价是低了，口袋里的钱也少了，这时候仍然没有幸福，小姐统统都死亡了，你的丈夫不一定就睡在自己的身边。

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