调控将暂告一段落 平盘向下是上海近期的走势

经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策，建设部副部长刘志峰日前公开表示，建设部近期不会有新的政策出台，只是会继续落实现有政策的效果。这是否意味着6月1日收取全额营业税和普通住房标准界定标准出台后，房地产市场宏观调控将暂时告一段落呢？

可能迎来一段平静调整期

狂风暴雨过后，总需要一段平静的调整期。如果不再有更严厉的政策出台，“市场应该可以稳定一段时间了”，上海财经大学印堃华教授的这一观点得到了众多机构和专业人士的认同。

复旦大学华伟博士曾表示：该出台的都已经出台了，目前的政策力度已经足够市场消化。投资专家洪曦则认为，本轮房地产宏观调控力度之强，已经使市场从原来的上升通道有所改变，不可能再按照原先的方式发展。有专业人士指出，由国务院转发、七部委联合发文调控市场非常罕见，由此可见中央政府调控房地产市场的决心之大。换一个角度，也说明现有的调控政策力度已非同寻常，更严厉的后续政策出台可能性不大。

据专业人士分析，政府手中还有的几张牌中，由于现阶段的最大任务是保持金融稳定，使用加息手段调控房地产市场不一定妥当。另一张牌是汇率，从长远看，人民币应该会升值，但就出口的压力对中国经济的推动力而言，目前汇率马上调整并无太大可能。而在税收方面，由于开发阶段和交易阶段的税收手段已经出台，余下只有房产保有阶段的物业税，但物业税的出台涉及太大的问题，政府调控的目的是抑制投机，并不是为了增加财政收入，目前实施的条件并不成熟。

易居中国研发中心的陈啸天认为，种种迹象表明，目前的调控已经暂告一段落，而政府开始观察调控效果。按照以往惯例，调控政策基本要半年才能有明显的效果反应，政府并不着急出台后续政策。目前的效果正处市场各方主体都能接受的范围内，没有突破极限，有利于部分市场力量逐步缓慢退出市场。

具有代表意义的是瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬日前的表态。他撰文指出，与房地产调整的常规三部曲“初期价格微跌，成交量大跌；中期价格急跌，成交量放大；晚期价格下落放缓，持币观望盛行”后才能进入新一轮牛市的不同，上海的房地产调整未必须循着房地产调整的常规进行，因为上海房地产市场同时受政府干预和国际热钱两个非常特别因素的左右。政府希望挤出房地产泡沫，但并不希望房价急跌，而且楼市的走势未必永远跟随政府的指挥棒，政府调控一定会小心谨慎。上海房地产泡沫的核心问题是本土承接能力不足，一方面楼价的飞涨远远脱离普通市民的承受能力，而另一方面，当房价调整至一定水平的时候，相信无论是海外投资还是国内其他地方的资金都会对上海房地产持有浓厚的兴趣，可以成为引导楼市“软着陆”的健康势力。

平盘向下是最可能的走势

“一般而言，上升通道调整会有3个结果：其一是缓慢上升，其二是平台整理，其三是掉头下跌。我个人认为，第一种的可能性最大。”对于今年房地产市场整体涨幅这一调控目标，洪曦预计将会比去年大幅降低。

“上海的房地产市场需要达到新的平衡，但是暴跌的可能性不大。”洪曦指出，昔日香港房市和今天的上海房市有很大不同，严格的外汇管制、资产转换成本提高的趋势使得已经入市的资金在上海不便撤出。上海市政府对于市场资源的调度能力非常强大。另外，国际经济大环境截然不同，中国、印度所在的亚太地区目前是全球的经济热区，没有大的经济动荡背景。由此，上海的房地产市场不可能出现暴跌或者崩盘。平盘整理是一个良好的选择。

“平盘整理要看拿什么指标作参照”。陈啸天则认为，如果是与去年某一时段的房价指标相比较，可能是持平状态，而如果以今年的房价最高点为参照，则毫无疑问会下跌。

方方工作室也认为，出于当前政府对于房地产市场强大的调控能力，已经提出的“房价不能大起大落”的目标一定会实现，今年全年上海的房地产市场升幅不可能达到两位数，但是由于第一季度涨的太猛，已经超过两位数，所以接下来的房价肯定要下调。

此种情况下，竟然也有网友担心房价依然会上涨。有网友称，已经出台的上海细则给了内环线房价上涨的空间：但凡内环线内所有的90年代左右的次新房、新里和旧公房，尤其是80平方米以内的小户型，都可能会齐刷刷地向17500元／平方米靠拢。而目前这些房子的价格仅仅在15000元／平方米以内。

而洪曦表示，此轮调控过后，市场仍然需要至少3个月的观察期。如果市场很快繁荣，也等于说前期调控效果受阻，不排除政府会再来一次冲击波。

开发商定价面临市场压力

对上海的开发商而言，即使政策调控告一段落，来自市场的考验也还远远没有结束。

不知不觉中，久违的营销活动开始出现在房地产市场。上海某开发商在杭州推介楼盘，报出奉送3年物业管理费的优惠；宝山绿洲花园一次性付清房款，可优惠100元／平方米；仁恒河滨花园打出一次性付款九七折、按揭成交九八折、分期付款不打折但可分三次付款，至交房之日付清即可的一套详细措施。连据说内部受到关照，不要“乱定价格”的大华集团也在计划以周年庆的形式对一些房源采取让利措施。

方方工作室分析师认为，政府此次推出的营业税政策具有很强的调控力。单看这一条政策和开发商无关，但这一政策会使市场更冷静，从这个方面来看有利于市场更加健康地发展。市场变冷，买房人减少，开发商应该根据市场情况去调节产品、价格以及营销手段，政策并没有说让开发商不能过活。供大于求和供不应求都是市场可能出现的情况，开发商应该可以自行寻找出路。因为目前部分项目的价位并不合适，而一些项目开盘没几天就告售完也绝非正常情形。营业税政策不是政府新想出来的“花头”，而是取消已有的税收优惠，市场不好时政策倾斜，繁荣时取消优惠，合情合理。

其实每一次的调控都会有一个洗牌的过程，行业门槛逐步提高对于注重品牌和发展上规模的企业更为有利。虽然房产开发商前一阶段的暴利收益颇丰，但开发贷款趋严，土地调控方向明确，小企业要么支持不住，要么逐步退出的时刻终会到来。而眼下，某些规模较大的企业由于对资金流动性要求较高也备受压力。顺驰集团日前已将自己在无锡拿下的土地出让近一半给绿地集团，而且据说是平价出让，已经引起业内的众多猜测。

一位开发企业副总经理向记者表示，从前期的市场高峰一下跌入低谷，即使心中有所准备，但仍然被突然增大的各项压力压得几乎喘不过气来。他认为，房产开发企业目前所处的窘境，应该引起业内的反思。由于以前房产赚钱太过容易，使得企业不追求对资源的珍惜和对客户需求的漠视，现在看来，该是好好练内功的时候了。该人士指出，现已经有普通住宅价格标准，开发商应当主动向政府提倡的普通住宅的设定面积和价格限制靠拢，“适者才能生存”。不过他认为，对于在售楼盘，尤其是内环内和中内环间的一批楼盘，重新调整价格面临难题，已经在售楼盘很难进行大幅价格下调，否则前期客户不答应。

陈啸天表示，预计今后市场上最可能出现的一种现象是，开发商以补贴契税的方式来适当让利。由于在购房两年内，无论普通住宅还是非普通住宅交易都需要全额缴纳营业税，两年后要交易的营业税变数很多，可以暂不考虑，所以对于现在买入的购房者来说，影响最大的就是契税差别，比如120平方米的房产，以17500元／平方米的单价来算，总价210万元，契税税率为1.5%，共需支付3.15万元。而如果开发商以20000元／平方米的单价开盘，总价上升到240万元，购房者要按照3%支付契税，为7.2万元。契税差价达4.05万元之多，那么开发商很可能会以240万元的总价打9.8折，让出4.8万元，这一让利正好略高出契税的差价。

在开发商面临市场压力，逐渐实现优胜劣汰的阶段，购房者终于可以重享作为消费者应该享受的权利了。需要购买婚房的王小姐近日告诉记者，她和未来先生已经准备去淘淘房子，而有优惠措施的一手房和二手房都在考虑范围内。虽然她仍然认为房价有可能继续下跌，但是正常的市场情况下，先做半年的摸行情和淘房本身也是需要的周期，“反正现在售楼处态度很好，先看几套也省得将来措手不及。”

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