两会委员看房产：构建和谐地产市场众人谈

两会期间，“和谐”是许多与会代表和专家讨论的热点。有声音说，房地产市场存在许多“不和谐”现象，纠纷、投诉日益上升，普通消费者的购买力与房价的差距等等。如何构建房地市场的和谐应成为2005年业内人士共同关注的话题。

“两会”地产热题访谈之一：构建和谐房地产市场众人谈

谢远骥(原首都规划建设委员会副总建筑师)：和谐就是减少矛盾

和谐就是减少矛盾。目前房地产业矛盾很多，首先就是住房房价与买房人购买力之间有很大矛盾。现在真正买得起房的是月薪在4000-5000元以上的人，普通群众买不起，要解决住房矛盾还有很多问题，很多人还住在窄小破旧的房子里，一些旧城区域还没改造，这些都是不和谐的地方。目前房价看涨的速度比群众工资涨的速度快，这也是矛盾，特别是在大城市，矛盾更尖锐。前几年北京上万元的房子很少，现在稍微好点的都上万，这就是不和谐因素。为什么房价难以抑制？因素很多。去年北京土地放量少，房子建得少，供不应求，房价自然高。还有一个原因就是成本高。一是土地价格高，现在多采用竞拍方式，有些开发商当时考虑不周，高价摘牌，结果土地拍得价过高，就得转嫁房价上。二是拆迁费高。这也是个怪圈，开发商拆迁时费用增加，必然要把这一笔帐转嫁到房价上，结果使大多数低收入者还是买不起房。经济适用房虽然在抑制房价方面起了一定作用，但毕竟还是量太少。

另一不和谐因素就是眼前利益与长远利益不能兼顾。房子不是盖了三五年就拆掉，而是一用就是几十年，不能只看到眼前利益，置长远利益于不顾。比如说在人居环境方面，容积率高、停车位少、绿化少等问题都存在。

第三个不和谐的地方体现在能源消耗上。我国目前的建筑节能还很差，节能从长远看是非常必要的，但现在要投入多才能实现节能，这样又会导致房价上涨，使矛盾激化。此外还有交通的教训，例如天通苑、回龙观、望京等地区，进不去出不来，问题还在规划上，应该先实施交通规划，再盖房，至少要同步，而不要滞后。所以当务之急还是管理部门尽快出台相关政策，制定好规划，按规划进行建设，将眼前利益与长远利益兼顾、结合。

胡兆量(北京大学城市与环境学系教授)：有三条很重要

房地产市场要和谐发展有三条很重要。首先就是城市建设要均质化。现在的局面说得好听点叫二元结构，主要表现为有些地方建设得很好，有些地方还是很差，城市里出现“城中村”。这些地方的所谓“景观”比农村还差，不能不引起重视。北京城市建设也有很多问题，例如某些地方乱丢垃圾、下水道长期堵塞等，从外观上看也是不协调的。

其次就是景观要共享。山景、水景、温泉等，不能以盖私人别墅的名义让少数人占了，应该是开放的，让大家都去旅游。国外的绿地、公园都是敞开的，供游人赏玩。而我们是把景致都围起来，里面漂亮，外面看不到。搞和谐，就该主张推倒围墙，让老百姓都看得到。

再次是要安居乐业。人人都要有房住。香港、新加坡为什么搞得好？因为他们解决了一大部分人住房的问题，特别是对购买第一套住房的人有优惠政策。还有对初进城市的人，要有符合卫生条件的房子给他住，安居才能乐业，社会也才能更稳定发展。

另外，和谐城市要有长远目标。全国的和谐，才有城市的和谐。目前各区域间的差异还是太大，要真正在全国消除不平衡，才能达到和谐。应该说，这才是衡量是否和谐的指标，而非少数的工程。

吕劲(北京富力城房地产开发有限公司总经理)：中间阶层缺乏 引发不和谐

房产作为一个复杂商品，短期内能发展到今天，进步是非常大的。所以有点不和谐也是正常的。目前看没有重大矛盾，即使有一些小纠纷，也都不是原则性问题。

而目前引起纠纷的主要问题还在于交易过程中，对合同的细化不够。并且房地产业内、业外对于整个产业发展的整体形势认识也不同。现在很多人都很关注房地产业是否存在泡沫的问题，实际上业内认为是没有泡沫的，而且金融风险也很小。因为客户按揭的要求已经高了很多，房地产的配套设施建设以及政府的相关费用规范等也都在相应完善。此外，还有一个因素可能引发购房中的不和谐，就是消费者在购房过程中，中间阶层的缺乏，或者说中间机制不完善，即消费者不能像世界惯例那样，花钱请专业的律师代表其权益，为其服务。因为缺乏购房的专业性，所以也会时常有矛盾发生。

申明吉(北京合生珠江绿洲房地产开发有限公司总经理)：和谐就是要找准定位

和谐，总体是市场的一种感受。我觉得要让房地产市场更和谐，主要该关注三个方面。第一就是阳光工程，以往的不和谐主要是信息不对称造成的，信息闭塞就会导致沟通不畅，沟通出现问题，自然就会引发各种矛盾。而从以往经验看，客户的口碑传播对房产销售来说是最有效的。口碑从哪里来？关键还是看沟通得好不好，交流的信息够不够。所以我认为，和谐的经济效益前提就是信息公开。第二点就是在交易过程中尽可能做到利益的平衡。信息公开透明，买卖双方的利益都要兼顾，不仅交易的当时是如此，在售后服务方面也要如此。房子要保证质量，同时有了问题要及时解决，这也是和谐的表现。第三就是精神层面的一种和谐，让房子的附加值更高。通过社区文化建设，使社区更加和谐，物业关系更好，在前两点作为保证的前提下，让业主更能安居乐业。

其实和谐不是今天才提到的，不和谐的因素也一直都有，最根本的原因还是在于各方主体的利益冲突，例如业主和开发商之间，业主与物业管理公司之间的冲突等等。从目前的房地产市场来看，非市场化的因素所占的比重已经越来越小，市场总体还是朝着更和谐的方向发展。在这个过程中，开发商一方面要加强公司自身的管理，另一方面也要找准客户需求，对产品进行准确定位，这才是成功开发市场的关键。

王晓航 (北京协成房地产经纪有限责任公司总经理)：开发商的责任

房地产一向是经济生活的重要领域，生产的产品也特别特殊，是服务于大众的，具有国计民生、社会稳定的重要属性。一般消费者都是倾其一生所有，来购买赖以生活的房产。所以，对开发商来说，提供质优价廉的房产品是对消费者的最大安慰和关怀，对稳定社会也能起到积极作用。并且房地产业的良性发展也会促进劳动就业、社会再生产，提倡“宜居”、“和谐”非常有意义。目前房地产市场的确存在居高不下的投诉，也有很多不完善不健全的地方，这里面有开发商的因素，也有方方面面的一些问题，要形成一种良性互动，核心还在于全社会整体的一种提高。从开发商的角度来看，惟一的责任就是要建造出能对得起百年大计、对得起时代的建筑产品。当然，还应完善服务，房产品的售后服务也很重要。

林金城 (北京金网络房地产经纪有限公司副总经理)：遵循公平、公正的原则

和谐指什么？是不是各方面都没意见就是和谐？但实际上这很难。比如说，老百姓已买房和未买房的，想法就不同。没房子的肯定希望便宜买好房，房价低些比较好；而买了房的肯定希望房子升值，房价天天涨才好。就是同一个人，在买房前后的心态也是不一样的。对政府来说，要考虑的问题就更多，因为要实现多重目标。从发展经济的角度来看，房产发展得好，土地高价出让，那就有钱做其它的事，比如城市建设、改善老百姓生活、转移支付等，但有些时候政府的角色又是矛盾的，因为既是管理者又是服务机构，各方面都要平衡确实比较困难。应该说，和谐这个问题，不同人是从不同角度看的。一般来说，有所得就有所失，各参与方不考虑自己利益是不可能的，但也要尽可能兼顾别人利益，否则就不利于和谐。而政府的作用就在于创造一个公平的环境，为参与各方寻求利益平衡点提供更好的平台，使游戏规则更清楚。就像足球比赛一样，球员可能犯规被罚下场，但只要规则还在，比赛就仍能继续下去。对于房地产市场来说也是如此，应该在平衡各方利益的基础上，使游戏规则更清楚，然后把市场做大，每个人再去分自己的那份。否则，如果整体做不大，总体利益不能实现最大化，单个利益也必然受损。代理公司目前从现状看，主要还是为开发商服务，但也有自己独立的利益，同时也要兼顾客户的感受。它既是第三方，又不是第三方，因为本身还有一层利益驱动。相对来说，政府算是独立的第三方，即使有导向，还是为大多数人利益服务的，因而在引导市场、制定游戏规则方面的作用勿庸置疑。但同时也要注意的一点就是，千万不能破坏法律精神，还是应该本着公平、公正的原则去制定规则。

李景国(中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员)：居住是影响社会和谐的重要因素

和谐的社会应该是人与人之间和谐融洽，是人类社会本身内部的和谐，我认为也是科学发展观应包括的重要内容。就房地产发展与和谐社会的关联而言，我想两者也有密切的联系。事实上，衣食住行是人们生存最基本的物质基础，也是实现社会和谐的最基本的条件和保障。在衣食问题得到解决的今天，住就成为人们的最主要需求和最大消费点，也就成为影响社会和谐的重要因素之一。我们不能想象，社会上仍存在许多家庭不能解决住房问题的现象，这样的社会不可能成为一个和谐的社会。围绕房地产业，开发商、购房者、物业管理公司、政府决策部门、农民工、农民等相互间有多重矛盾。例如城镇房地产开发，需要农地非农化，在此过程中，土地的增值收益分配就涉及城乡的利益分配，集中体现在对失地农民的经济补偿和工作安置等；房地产开发要占用大量土地资源，住宅、办公楼、商业用房等商品房实际上是城市建设用地的主要部分，而我国的国情是土地资源少，建设用地和农业用地的矛盾就很尖锐；别墅建设造成少数人占用更多稀缺土地资源也是一个问题。实际上，矛盾无处不在，旧城改造中，被拆迁居民、房地产商以及政府之间的矛盾也很突出；物业管理公司与业主，商品房质量、价格与公众的承受能力，开发商与政府，大众对开发商及其开发利润来历的认同，开发商拖欠建筑民工工资，政府对低收入家庭住房的保障政策，实力、背景强弱不同的开发商之间等也存在诸多矛盾。这些矛盾影响和谐社会的构建。

应该说，无论哪个行业都能找到上述种种类似的矛盾，这些矛盾说到底是不同利益群体之间的矛盾，矛盾的解决需要协调各方面和各群体的利益关系，改革成果和经济发展应普遍惠及广大群众而不能是少数人，要努力实现利益关系趋于大体的平衡。对于围绕房地产业中存在的各种矛盾，政府应担起相应的责任，如，建立健全房地产市场法规，监督、监察房地产市场发展，在土地供应、城市规划等方面进行政策性引导，对低收入家庭建立住房保障体系等。

张 明(北京市消费者协会副秘书长)：加强行业自律尤为重要

房地产业的和谐发展，有以下几点值得关注：

第一，开发商要向广大消费者提供诚信服务。房屋商品非同一般，消费者买一般商品退换相对容易，但房屋这种商品体积庞大，而且交易很复杂。因而，房产质量的优劣，售后服务的好坏，对消费者而言就显得特别重要。现在相关问题很多，例如一些开发商在与消费者签了售房合同以后，同时向消费者收取律师费，事实上这律师并不是消费者请的，消费者与律师之间根本不存在委托与被委托的关系，根据谁委托谁付费的原则，消费者没义务交任何费用。而且就是在这种情况下，即使消费者交了律师费，一旦发生纠纷，律师也不可能帮着消费者说话，因为委托人不是消费者。还有一些开发商会在交房前要消费者签下物业管理合同并交付物业管理费，这也是不合理的。消费者与开发商间的法律关系是买卖房屋，与物业公司实际上是另外一层法律关系，事实上，消费者把房款交齐，开发商就应该把房屋钥匙交给消费者，不该附加任何条件。而这些争议不是业主、消费者引起的，主要源于一些开发商的不规范经营。

第二，要充分发挥房地产行业组织的作用，引导房地产企业加强行业自律。房地产行业协会、商会等组织不能仅仅维护本行业企业的利益，还要在一定程度上担负起维护社会公益的职责，以保障消费者的利益。特别是在目前缺乏诚信规范的情况下，加强行业自律就显得尤为重要。

第三，政府行政部门对房地产市场应依法进行监督、检查和管理，要真正依法行政、执法必严，对违法现象严肃查处，必须执法到位，从而使市场竞争有序并且诚信。

第四，社会各方面的监督也很重要。这其中，能发挥重要作用的就是媒体的监督，因为媒体监督具有很大透明度，宣传面广，影响力大。此外，各人民团体、社会组织、行业组织、社会各成员也可充分发挥监督作用。只要监督到位，房地产市场必然规范发展。特别是在全党都在开展保持党员先进性教育的今天，房地产业的党员更应该充分发挥先进性作用，全方位提升房地产从业人员的素质，带动整个行业的和谐发展。

翟宝辉(建设部政策研究中心研究员)：“法治”是要件

目前的房地产市场是危机和矛盾较多的时候，需要一些特别的理念和措施。如果谈矛盾主要在哪个具体环节的问题，大家的看法可能会有不同，但至少可以看到，政府内部有贯彻不力的因素，企业内部有价格背离的因素等。总体来说，我们聚焦房地产市场，可以发现有这么几个环节问题比较集中：首先是在开发商取得土地时，牵扯原有土地使用者及相关人的利益，会产生纠纷，而拆迁征地中的利益关系，恰又是政府最关注的问题之一，同时也是构建和谐的房地产市场的所应主要解决的问题。其次，房价问题。房价高低与百姓需求间的差距正在加大，目前我们是希望市场能起更大的作用，然后政府想办法去弥补市场失灵时的损失。

其实真正的房地产市场，不是面向大家的，而是面向那些已经能支付起买房、养房需求的人。这也符合市场规律，并且受社会认知度的影响。房产宣传的理念、文化、环境等，可以带动一大批持认可态度的人跟着它们走，这样就形成一条经济链，而保证这个群体的需求就可使这个链条的发展和谐、顺畅。这就是我们所说的品牌、文化的力量，目前很多开发商除了追求利益最大化以外，也已经认识到这一点。

“法治”是构筑和谐社会的一大要件，目前在政府层面上，已经出台了很多政策法规，对前面所说的链条进行判断，不合法的链条就要被淘汰。而对不正当暴利也要拿出来进行二次分配、转移支付、救济穷苦、支持西部开发等，这就是由房地产市场进而维护社会整体的和谐。接下来，“诚信”的重要性不需多言，不仅维系着市场秩序，也是企业信誉的根源。而最值得一提的就是“人与自然和谐相处”，在此也是给房地产商提个醒，一定要把地产项目放到一个四维空间来看，即除了常规的三维理念外，还应多考虑的一点就是历史的传承性问题。应该在更大的尺度内体现和尊重人与自然的关系，并且让住宅建筑提供更多健康的精神享受。所以，任何住宅在设计时都应考虑百年大计，不仅要耐用，更要传承文化。就像我们去游历西方的古老建筑时，会从建筑的一点一滴中发现很多故事，可能只是市井小民的故事，却能让人深切地感受到历史文化的积淀。

舒可心(朝阳园业委会主任)：社区和谐是一种动态和谐

社会要和谐，社区也要和谐。传统的大院类的社区，无论政府大院还是军队大院，或者老旧住宅小区，需求都比较单一，关键是没有私有财产权利影响，所以总体较和谐。有矛盾也主要是租客与原居民、外地人与原居民之间的矛盾，如养狗、昼伏夜出、商业活动等。事实上，现在最大问题在商品房住宅小区。因为业主买了房就会有问题，交了物业管理费就要求好的回报。私有且不动产业主的产生，使这一类型的区域不和谐因素比较多，具有代表性。

应该说，不和谐现象是历史发展的必然，它是伴随着私有财产权产生的。居民与政府、业主与居民、业主与居委会、业主与业主之间财产价值观不同，生活取向不同，在经济财产权益面前必然会有纠纷，很容易在有利益时就互相越权，而在有责任时则相互推诿。构建和谐的社区，一定不能靠强权压制实现，必然是由协商妥协实现。

所以，在和谐的社区中，有三方面是必须考虑的。首先要建立社区不同利益主体间的谈判妥协机制。社区内不可能没有纠纷，有了纠纷就要解决，社区的和谐就是在不断的打破平衡与重建平衡之间的过程中建立起的动态和谐。其次，就是在保证多数人立约(建立制度)和决策权利的同时，要坚决维护少数人的利益，补偿他们因多数人决议而产生的损失。这就是说，如果社区里多数人决定养狗，那么养狗人就要给不养狗的人以补偿。再比如，6人的团体，如果5人想游泳，1人想打羽毛球，那就该5个人出钱，租个人陪那一个人打羽毛球，否则团体就分崩离析。因而我们说，当有共有财产时，一定要照顾少数人的利益，最典型就是对残疾人的照顾。此外，在协商妥协没有达成一致的情况下，还需外部公正力量的及时介入，要有救济途径，例如街道办事处进入社区管理，司法进社区等。三者缺一不可，前两者是和谐单元内人的素质，后者则是外力保障。

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