万科：十年计划领跑产业化

　　“专业是专业者的通行证，投机是投机者的墓志铭。”

　　随着宏观调控作用的日益彰显，这句话揭示出房地产企业在新规则下的生存状态。

　　6月初，由中国证券报和亚商企业咨询股份有限公司共同举办的第六届“中证·亚商中国最具发展力上市公司50强”活动结果发布，“万科A以良好的成长性和显著的品牌优势”，居50强之首。

　　6月底，由1999年诺贝尔经济学奖得主、“欧元之父”蒙代尔教授担任主席的世界品牌实验室推出《中国500最具价值品牌》评估报告，万科品牌以173.56亿元的评估价值位居第30位。其中，在进入500最具价值品牌之列的六家房地产企业中，居于首位。

　　这在某种程度上印证了万科追求行业领跑者地位的努力成果。宏观调控改写了房地产市场规则，更令人关注的是，展示在万科面前的是什么样的机遇和挑战？

　　近日，万科企业股份有限公司总经理郁亮在北京与《中国楼市》记者就此展开对话。

　　土地、金融政策与市场竞合

　　《楼市》：土地是房地产企业的生命线，万科的很多产品是城郊结合部的多层住宅，叫停“农转非”等土地政策的调整，会对万科产生什么样的影响？

　　郁亮：从表面上看，四季花城、城市花园系列一直是万科的主要产品。这一系列产品规模较大，用地离市区中心较远。实际上，其根本原因在于中国城市的迅速扩大。此外，万科还有许多市区改造的系列产品，如金色家园。

　　其实对万科而言，新政策并不存在多大的影响，因为万科一直都是从政府手里拿地。

　　《楼市》：业界一直流行一种说法，“万科拿不到好地，于是万科成了郊区化的英雄。”郁亮：至少在万科形成品牌后的最近5年内，没有抱怨过拿不到好地，反而是在很有选择地拿地。一方面，作为上市公司，不允许万科不计代价地拿地；其次，在万科看来，只要能做出好项目，只要能做出好卖的产品，就是好地。

　　上世纪八十年代在深圳，九十年代在上海，是拍卖拿地，后来进南京、无锡等很多地方都是拍卖拿地。当时，只能拿当地企业不看好的地，多是城乡结合部的土地。而这正好迎合了政府主导的城市扩张的需求。当然，另一方面，因为地确实不太好，所以我们做得很精心，做出了好项目。

　　我们在这样的方向上成功了，这并不意味着万科是郊区化的英雄，万科正在研究如何集约使用土地的方式。容积率在2到3之间，小高层和高层混合，有比较好的共用空间，这可能是集约开发的合适方式，比较符合人性化的要求。今后的土地开发模式可能是比较集约的土地发展模式，多层和小高层为主的集合住宅可能是今后城市住宅发展的主体。只要政府还在卖地，万科就有继续成功的希望。

　　《楼市》：在新的规则下，万科表现出来的市场姿态有一些微妙的变化，在更多地场合开始大谈特谈合作话题。这是为什么？

　　郁亮：这是行业发展的需要。现在，房地产业作为资金密集型行业的特征终于显示出来了，房地产业不再是冒险家的乐园，奇迹和天才故事会越来越少。这种形势下如何规避风险？出路就是合作融合。

　　万科也在开始强调合作。这首先是共同规避风险，联合能有效分散风险。而分散风险是企业投资中非常重要的一项考虑。

　　为什么直到现在这个阶段才发生合作呢？除了政策作用之外，还有一个因素就是，优秀发展商之间在品质、品牌、价值观（尤其是客户价值观）方面的认知日益接近，使开始合作成为可能。

　　《楼市》：能否谈谈万科与同行合作方面的具体原因？

　　郁亮：万科与其他企业合作结盟并不仅仅是资金方面的原因。

　　首先，万科要结盟非常重要的一点是，我们想提高行业受尊敬程度。目前行业受尊敬程度不高，因为存在一些害群之马。也因为我们的工业化程度比较低，对品质的保障还不够。另外，竞争还不太激烈。而消费者也不太成熟，缺乏专业判断力。

　　这些都意味着在这个行业有很多空子可以钻，导致整个行业受尊敬程度不高，带来的直接后果是交易成本趋高，无论是发展商还是消费者都要支付很高的交易成本。社会的交易成本在提高，这不是进步，是社会对这个行业缺乏信任感的表现。所以，必须有一些开发商共同建立起新的行业标准，品质标准和客户服务标准。现在有必要让有责任的企业联合推动行业进步。

　　其次是在目前情况下分散市场风险。

　　第三个因素，万科希望推进住宅产业现代化，但这光靠万科的力量不够，需要更多的企业一起来做。

　　《楼市》：万科会选择什么样的企业作为合作伙伴？

　　郁亮：道不同不相与谋。

　　首先是品质与品牌相近，产品品质和客户口碑要相近。

　　其次，希望与一个稳健成长阳光操作的企业合作。新规则建立以后，任何钻空子走边缘的做法都会失败。要求稳健成长，是因为万科要的是长期的合作。所谓稳健，就是采取什么样的发展速度一定要基于其自身的实力。

　　国内企业的倒掉很少是因为发展太慢，常见的是发展太快而倒掉的。比如只有十几亿资产却购置上百亿的土地，在新的规则下这样操作就只有走边缘钻空子，自蹈死地。

　　十年计划和“成就·生活·梦想”

　　《楼市》：很多人说，调控对大企业有利，对小企业不利。万科如何看待？

　　郁亮：我不认同。饮食卫生条例出台，大酒店永远要比大排档紧张。这种规则变化对大企业影响很大，但对小企业影响很小。想做下去的小企业，通常资金已经解决了，更多的可以选择不做。而大企业则不得不做下去。

　　万科的主张是，怀着大公司理想，保持小公司心态。万科也在求变革，适应新规则，适应新的要求。

　《楼市》：万科的标准化工作在业内引起了广泛关注，请问，这样做的动机是什么？将给消费者带来什么？

　　郁亮：最重要的是品质。因为工业化能保障基本品质，工业化也能提高效率，在达到一定规模之后更能降低成本显示出规模效益。目前行业集约程度很低，万科的市场份额还不到一个百分点。要提高集约程度当前受制于生产手段，万科来做这样的工作，也是企业主动要求推动行业朝某个方向发展的努力。

　　目前，万科的住宅有万科的标准，有190人的建筑师队伍。万科的四季花城产品已经建立了标准，而且在全国分六大片区建立标准，每年进行版本升级，这就是保证万科六十分的实际行动。

　　我们的理想是，未来万科产品不印楼书，只需要提供产品说明书。

　《楼市》：为什么这么说？

　　郁亮：汽车是10年左右的使用寿命，但有些零件不到10年就会损坏，但为什么没有人要求汽车厂家10年内负责保修呢？

　　房子保修70年，部件也是要坏和换的。现在因为不信任，所有的问题都由开发商来背，而开发商的难处在哪里呢？是劣币驱逐良币！优秀开发商并不打算随时退出市场，却被动地承担不良开发商遗留问题招致的社会谴责。这妨碍了行业的成长。

　　所以，我们希望以后提供产品说明书，我们不能保证房子的每一个部件都能70年不坏不换，但我们可以告诉你各个部件的使用期是多久，怎样正确使用，出了问题谁负责。我们在做这样的初期版本，将首先在武汉四季花城中试行。

　　《楼市》：万科在住宅产业现代化方面的具体计划是什么？

　　郁亮：第一阶段，住宅标准化，建立住宅标准，不标准就不能工业化生产。万科已经做了三年的努力，主要是对金色家园和四季花城系列产品。

　　下一步，是部品的工业化生产和供应。希望部品工业化率能够提高到一定程度，像日本目前在50％左右，西方发达国家也在50％到60％之间，而目前我们的还是个位数。

　　再下一步，就是组装问题，像生产汽车一样生产房子。工业化生产并不是千篇一律。工业化程度很高的汽车千篇一律了吗？我相信对房子的多元化需求要远远低于对汽车的多元化需求，住宅是居住空间，人的生活习惯不会发生本质变化，只有工业化之后才有更多的选择。

　　万科要用10年的努力，通过我们的订单来推动这一进程。行业主管部门一直在推进住宅产业现代化，但可惜他们手里没有订单，也没有给出明确的产业政策和经济政策的支持。

　　当然，我们所掌握的订单还不足以影响整个行业，但很多上游供应商看到了其中的潜力，认可这样一种趋势，他们也愿意做这样的事情。

　　《楼市》：在这一进程中，难免会出现各种各样的问题。万科现在最为棘手的问题是什么？如何解决？

　　郁亮：现在我们很尴尬的地方，是施工队伍的配合问题。从上游来看，这几年的发展已经足够了，技术力量和生产能力都有了。比如工业化生产的栏杆，其误差几乎可以忽略，然而手工砌成的房子，误差能达到几个厘米，这样怎么匹配？于是我们只好增加成本，生产一些连接件，补充解决这个问题。

　　万科并不指望一步到位，一次性彻底解决。万科只能是慢慢地发现，慢慢地培养，找到一些能长期合作下去的伙伴。

　　十年的时间内，要做的工作包括整合技术标准，整合上游供应商，整合施工队伍，还要整合客户资源。

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