非居住用房：期房限转后新的投资热点？

《关于预售商品房转让问题的决定》4月26日起正式实施。《决定》明确指出，在房子没有造好、房地产权证（俗称小产证）没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。不过“期房限转”并没有一刀切，考虑到非居住商品房，如办公用房、商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的6.4%，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制，即在未竣工并取得房地产权证之前，仍然可以转让。那么，这一决定是否会引发新一轮的非居住用房投资热呢？
上海中原地产的黄海泉经理的答案是否定的。他认为，期房限转必定会使部分资本从一手房市场中分流出来，但非居住性用房并不一定会成为投资市场的主流产品。黄海泉说：“目前商铺、写字楼市场最大的变数，是从去年四月份开始执行的非居住用房税费政策。”

据了解，去年四月份，上海对内外销非居住用房实行并轨的同时，将非居住用房税率从以前的5%调整到33.6%左右。这也就意味着，投资者购买一个商铺或写字楼应承担近三分之一的税。如果再次转让的话，不仅转让的费用比住宅高，还要涉及到增值税，因此，从整体来看，商铺的投资回报率并不见得乐观，可行性空间较小。

与投资住宅相比，个人投资商业用房的整个标的并不小，而银行贷款的利率高，成数少，年限短，对投资客而言，回收周期长，利润少，又有一定的风险。因此他们会比较小心，与其把注意力集中在商业房产中，不如到其他的地方寻找机会。

黄海泉预测，就目前而言，房产还是一个很好的投资产品，具有保值、增值、有固定收益、贷款利率低、贷款年限长等优点，因此颇受投资者青睐。期房限转之后，积聚在这里的资本部分可能会分流到股市、基金、外汇上去，但大部分可能会流向现房，在市场追涨效应的带动下，现房价格将保持上扬态势。黄海泉经理说：“作为一位业内人士，我们对这个价格也很担心，但事实总是出乎预料的，像今年这波行情，就是非市场因素带动的。比如台湾当局领导人选举之后造成的社会动荡，致使许多台商来沪置业，又把房产炒上去了。目前这个市场外部因素的拉动是非常大的。”据黄经理观察，目前上海本地人自用性购房已经完成百分之八十以上，除了动迁户以外，现在大部分人买房还是投资居多。

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