上海楼市热度持续上扬 谁抬高了上海房价？

谁抬高了上海房价？

来自国家统计局的消息称，２００３年上海市商品房平均价格已达到每平方米５１１８元，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市，并以２４．２％的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一。

业内人士认为，上海楼市热度持续上扬的主要原因有三：首先是受大经济环境影响。世博概念、上海龙头地位及国际城市建设目标，大力度的城市开发建设和长三角区域强大的经济支撑力。其二，旧城改造导致的需求增量，与居民改善居住的迫切愿望，形成巨大的置业动力。其三，民间游资投资无门，将房屋买卖视为获利温床，加速了货紧价扬的趋势。而导致房价快速攀升的原因除信心指数和市场需求外，土地价格、拆迁成本、建材费用的大幅度上涨也是直接因素。

谁为民间游资找出路？

据悉，上海市政府近期针对投资性购房出台的一系列政策，如期房限转、房产网上备案等措施目的在于平抑房价和调控市场，有观点认为，投资行为加速了房价的上扬，但投资客扮演的角色仅是“水涨船高”或“落井下石”，它是从另一个层面反映市场的晴雨寒暖，而非主导市场冷热变化的主体，针对这一群体制定的政策并不能从根本上改变和抑制房价的涨幅。

而投资型置业群体的形成及其职业化趋势，其根源在于民间资金缺乏投资渠道。我国现有的理财途径主要为：银行储蓄、购买债券、股票交易。而现在银行存储和债券利息都低于物价上涨指数，股票市场始终徘徊在谷底，而产业投资的门槛又将民间资本挡在门外。

大量闲散资金攥在个人手中亟待寻找出路。作为商品的房产，其兼备的自用、投资双重性不仅保值且可视时机抛售从中渔利。置业投资为民间游资提供了崭新的市场和获利空间，因此吸引了不少投机客。

一个现象值得深思，热衷于炒房的温州人鲜有进入广州、深圳的，其原因是这些城市的房地产市场相对成熟，需求供给平衡，增幅空间不大，这对逐利的投资客来说没有足够的吸引力。针对投机行为，各地政府采取“堵”的做法并不能从根本上解决问题，市场问题还是应该由市场解决。

是长效措施还是短期行为？

据上海市府发言人焦扬介绍，目前上海投资性购房比重为１６．６％（投资性购房，指以获取投资回报为目的的购房行为，包括产权变更、出租以及装修、入户后空置的住宅）。

据上海媒体报道，该市房地局的一位官员分析，期房限转并不会影响１６．６％的全部投资者。在这１６．６％的投资购房中，拿到产权证之前的期房买卖行为仅占２．５％，拿到产权证１年后的买卖约８％左右，剩下是拿到产权证两三年后的交易。因此期房限转限制的只是这些投资者中２．５％中部分短期投机炒家。

然而不少业界人士认为这一措施仍然难以实时反映实际情况，虽然对期房炒作起到一定抑制作用，但冲击最大的不是投资客，而是开发商和代理商。

有统计数据显示，目前在上海二手房交易中，预售后的期房上市交易面积约占存量房交易总面积的２．５％，商品住宅竣工后一年内卖出的占４．２％，竣工后两年内卖出的占８％，这些住宅大多未被居住而直接进入三级市场。在一些从事中高端市场的品牌中介，去年期房的交易量大概占到公司交易总量的３０－４０％，期房房源占的比重非常大。

据信，“期房现转”政策的本意是从源头遏制期房的炒卖活动，减少房地产价格泡沫，实现房地产市场的规范操作。但由于目前期房交易占二手房交易数量的４０％左右，因此该政策的出台将直接导致短期内上市交易房屋数量的减少，并有可能出现二手房房价的大幅上涨。为平衡市场供求关系即二手房价格，政府在出台“期房限转”政策的同时又出台了降低期房预售标准的相关通知及办法，这可以看作是为减少“期房限转”所带来的“阵痛”而出台的辅助政策。

有上海市房地局的官员称，“期房限转只是政府针对目前房地产市场过热现状而采取的暂时强制性行政手段”，而这一措施的实施在很大程度上还有待完善。据报道，上海市人大通过《修正案》后，该市政府将修改《上海市房地产转让办法》。据了解，修改后的《转让办法》中有这样的规定：某一类期房是否能转让，由上海市房地局根据调查写出市场说明上报市政府，然后由市政府根据实际情况以政府令的方式作出决定。也就是说，如果调查显示只有某类期房买卖过热，引起市场振荡巨大，而其他各类房产都适中，则市政府可能只对该类房产进行期房限转。如果情况发生了大幅度的转变，则市政府将撤销该政府令而做出政策上的相应调整。

新政的效力有多大？

信息不对称、供需不平衡等都为投机者创造了获利空间，上海目前的房价增幅过快在一定程度上与投机行为有关，而投资型置业比例过高将导致房价虚高，空置率加大，其隐患可从香港金融危机时期，大量投资客抛售房产，导致房价“跳水”和市场信心下挫中得到启示。另外投机的后果是，不能如实反映市民真实购房需求。

为此，上海市政府建立起了商品房预售合同网上登记备案系统，要求各房产商从拿到预售许可证起就要将房产信息在网上登记备案。这一措施将使开发商无法把新房捂在手里，借助于期房炒房者把房价炒上去后再向老百姓出售。

由于实行网上备案制度，楼盘价格完全透明化，致使项目营销策略及价格控制没有了余地。一旦期房限转后，开发商将不能从预售期房中得到资金支持，这就要求开发资金的承受能力具有竞争优势。只有资金较为雄厚的开发商才能在土地一级市场中获得较大面积的开发，为单位成本的降低奠定基础。

限转期房后，来自投资和投机的软性购房需求将受到抑制，这势必影响到房屋预售；而由于土地开发成本的不断上扬，开发商大多存在着利用预售款回笼资金的情况，对他们而言，做出适当调整势在必行。

业界人士推算，限制期房转让政策出台后，会出现三个方面的变化：

有证房产短期内会上涨。期房不能再进行交易，房源上市量减少，供求关系在短时期内会失去平衡，从而使得有产证的房子在政策出台的前几个月会有一定幅度的价格上扬。

新商品房价格上涨。在“期房限转”出台后的一年到一年半时间内，二手房的供应量会骤减。这主要因为２００２年底至２００３年全年，是新商品房预售较为密集的时期，由于政策的限制，这部分期房在今后的１－１．５年内不能上市，实际上是减少了二手房的供应量，使得部分需要购房者只能转向新商品房，从而推动房价进一步上扬。

长期投资仍被看好。对成熟的投资客而言，长期投资并没有受到太大影响，投资前景依然乐观。因此，期房限转政策对经济实力强的投资客没有多大影响。

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