网上备案打击违规 期房限转枪头直指短期炒房

红色表示此套商品房已被买走，买主已办理了预售或销售登记手续，完成一切购买手续

黄色表示该房已经签订了预售或销售合同，但尚未办理登记手续

绿色表示该房已经批准预售或销售，消费者可以购买，开发商无权拒绝消费者购房要求

粉色表示该房已被预订，并签订定金合同，进行了网上备案

白色表示该房未被批准进入市场，不具备上市要求

4月14日，上海市人大常委会第11次会议表决通过了《上海市房地产登记条例修正案》，对预购商品房的转让规定作出修正，在一定时期内限制期房转让，抑制当前比较突出的期房交易短期炒作行为。专家认为，该政策对遏制投机炒作短期有效，对投资者影响面有限，对开发商的资金回笼是个考验。

期房转让是指预购商品房在取得房产证前的转让。2002年10月，上海市人大常委会通过的《上海市房地产登记条例》规定：“房屋尚未建成时，预购的商品房发生转让的，当事人可以向房地产登记机构办理登记。”近几年来，上海房地产业持续高速发展，去年以来房价持续上涨，部分地区房价增幅过快，引起社会的普遍关注和议论。针对房价上涨过快可能造成的负面影响，上海市委、市政府采取了一系列调控措施，如加大土地供应量，特别是商品住房的土地供应；优化市场供应结构，加快重大工程配套商品住房的建设和供应；进一步完善房地产交易监管机制；建立和完善房地产市场预警预报机制等，限制期房转让也是其中一项重要手段。

4月14日通过的《上海市房地产登记条例修正案》针对2002年10月的《上海市房地产登记条例》关于“房屋尚未建成时，预购的商品房发生转让的，当事人可以向房地产登记机构办理登记”的规定作出修改，明确房屋尚未建成时，当事人按照市政府的有关规定进行预购商品房的转让可以申请预告登记；对不符合市政府的有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预告登记。

市人大新闻发言人孙运时日前曾表示，条例的修改是要以不予办理相关的登记手续，作为限制期房转让的法律制约手段。同时，将是否允许期房转让的决定权授予市政府，由市政府根据房地产市场的具体情况，规定期房是否可以进行转让登记，以加强市政府调控房地产市场的能力。他表示，目前通过限制期房转让，主要目的是抑制当前比较突出的期房交易短期炒作行为；今后随着房地产市场的变化，市政府还可根据需要作出相应调整。

日前有媒体报道，上海市房地局的一位官员表示，限制期房转让并不会影响全部投资者。据该官员介绍，投资性购房是指以获取投资回报为目的的购房行为，包括产权变更、出租及装修、入户后空置的住宅。他说，上海投资性购房比重为16.6％，在这其中，拿到产权证之前的期房交易行为只占2.5％，拿到产权证1年后的交易约占8％，其余的则为拿到产权证两三年后的交易。期房限转真正限制的只是2.5％的期房投资者中的短期投机炒家，这个比例甚至比2.5％还要少。

业内人士认为，限制期房转让政策对投资购房者的影响面并不大，比较适合在一段时期内一定范围内打击投机炒作行为，而对开发商回笼预售资金会有较大影响，对开发商的资金运作能力和规模资质是一个考验。

网上备案打击不规范售房伎俩3月30日，上海正式开通了商品房销售网上备案登记系统，本市所有取得预售、销售许可证的新建商品房信息将全部上网备案登记，预计从今年5月起，全市正在销售或即将上市的600多个楼盘信息将全部上网公开，购房者可以通过上网查阅每个楼盘的彩色销控表，对希望购买的楼盘做一个全面了解，一些楼盘销售中侵害购房者利益的惯用伎俩，比如发预约牌、内部预订、口头承诺登记后翻脸等等，都将得到有效打击。

市民通过登录上海房地资源网（www.shfdz.gov.cn）和网上房地产网站（www.fangdi.com.cn或www.reall-estate.sh.cn），可以查询备案登记系统的楼盘信息，包括商品房预售许可证、可售房源、销售房源、成交价格等，也可以查询开发企业的资质、诚信记录和楼盘详细信息。网上将用五种颜色标志不同的房产销售状态。其中，白色代表未经网上备案的房产，不得销售；绿色代表可销售的房产。开发商不得拒绝购房者对“绿色”房产的购买要求。就购房者而言，在一个健康、透明的市场环境下，可以放心购房而无后顾之忧。

此外，以下几点值得购房者注意：一、商品房合同网上备案操作过程：1.购房人到商品房售楼处的电脑上，通过备案系统查阅需购房屋权属情况；2.购房人应详细阅读备案系统上显示的示范合同；3.购房人应与开发商详细商洽合同内容；4.合同打印确认后，购房人要设置密码并妥善保护，防止他人获取。

二、网上备案系统提供由市房地资源局制定、市工商局监制的电子示范合同文本：

为了供不同的购房对象签约时使用，系统提供的电子示范合同文本主要有新建商品房的预订合同、预售合同和销售合同。

三、已经抵押的在售商品房网上备案和登记：

网上备案和登记系统对将要销售的商品房，将强制输出其抵押、租赁等房地产权利信息，以提请消费者注意。对已有抵押的在售商品房，在交易时应要求开发企业先告知购房人该商品房的抵押等情况，然后再予以网上备案和登记。

四、房产开发企业应该向购房人公布以下信息：

商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表信息；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格。购房人也可通过登录上海房地资源网、网上房地产等网站，查询开发企业的资质、诚信记录和楼盘详细信息。

五、当事人如何确认网上备案和登记已经完成，进入登记申请程序：

在网上查询确认该商品房属可售性质的情况下，买卖双方可以将已经确定的交易内容在电子示范合同文本上进行填写；填写内容经双方校核无误（请仔细核对姓名、身份证号码、商品房的路名、门牌、室号、面积及其他需要约定的相关内容）并由双方提供密码后，再通过电脑确认；电脑确认后开始打印销售合同和房地产登记申请书，然后双方在下载的销售合同和申请书上签名（盖章）。至此，可以确认网上备案已经完成，并且已进入登记申请程序。

六、网上备案合同已经双方确认后，不能再对合同进行修改：

交易双方可将已打印的合同，到房屋所在地房地产交易中心申请合同注销，经房屋所在地房地产交易中心确认双方的合同及设定的密码，通知市房地产交易中心撤销原合同，重新签订合同。所以，对约定的合同内容，在双方签字确认前应该慎重。整理：陈小蛮

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