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集体造房的可行分析

　　[提要]“既然想买房的人这么多，网友自己联和起来买地造房又有那么多优点，为何不能撇开开发商自己干？！”“会遇到很多困难，但我们中有很多人才：建筑师，设计师，装潢师，会计师，律师，管理人才，税务官，保险师，政府官员，公关人才等等，应有尽有，只要我们一步一个脚印地去克服一个个困难，相信我们一定会成功的。”从4月初开始，出现在楼市论坛里面的这样一篇帖子，仿佛一针兴奋剂，打破了略显沉闷的一池春水。月余时间，这个集体买地造房的团队不断壮大，具体的实施方案也正在逐步酝酿成型。在沪上房价持续走高的背景下，在几次热火朝天的团购都相继无声夭
“既然想买房的人这么多，网友自己联和起来买地造房又有那么多优点，为何不能撇开开发商自己干？！” “会遇到很多困难，但我们中有很多人才：建筑师，设计师，装潢师，会计师，律师，管理人才，税务官，保险师，政府官员，公关人才等等，应有尽有，只要我们一步一个脚印地去克服一个个困难，相信我们一定会成功的。” 从4月初开始，出现在楼市论坛里面的这样一篇帖子，仿佛一针兴奋剂，打破了略显沉闷的一池春水。月余时间，这个集体买地造房的团队不断壮大，具体的实施方案也正在逐步酝酿成型。在沪上房价持续走高的背景下，在几次热火朝天的团购都相继无声夭折之后，这样一个创意和这样一群人的出现，不能不让人眼前一亮。 如果说最初的提议由于口号太多内容太少，总让人觉得有点痴人说梦般的荒谬，那么后来不断加入到这个团队中来的一些人士的专业背景，和他们所发表的各具见地的建议，却为这个大胆计划注入了某种成为现实的可能。 “新房谷”是这个团队为梦想中上海第一楼所取的名字。虽然至今为止，它还仅仅是BBS里面大家口头上构筑的一座空中楼阁，但是为了它，种种具体的操作步骤将被逐步实施，而正式的可行性报告和建议书也即将正式出台，并递交给有关的政府部门。 毕竟，自己的房子自己造是个再朴素不过的愿望，新尝试总是给人以很多的期待。更重要的是，无论“新房谷”的尝试成功与否，它所影响的都不再是一个小团队，而是目前上海楼市看似水泼不进的“铁统江山”。 此合作社非彼合作社 民间集体买地造房的创意并非始自上海。早在2001年北京就出现了被称之为“住宅合作社”的形式。购房人组成一个公司，然后由公司购买土地，建筑住宅，最后公司将住宅分配给股东，这样可以大大降低成本，可能会节约30%的资金，而且能够保证质量和交房时间。 作为民间为平抑房价以及规避房产质量纠纷的一种探索，住宅合作社很快受到北京中低收入家庭的青睐。它分为两种形式，一个是根据北京市有关规定成立的住宅合作社，条件为：北京户籍、家庭年收入低于6万元、公务员或国有企业员工。另外一个是股份制的住宅合作公司。第一种模式的规定只限于北京一地，但却是主要形式，它重点解决患有“住房饥渴症”人群的居住问题。 而上海的住宅合作社，从一开始，就与北京的有所不同，它是一个完全市场化的行为。创意发起者，是一个现在硅谷惠普公司的IT高级工程师。据她所说，造第一楼的真正目的是，想通过这个过程，结识一大批有才有识有胆、志趣相同的人士，以建造这个楼的公司为总部，共同创业，最终完成买地造房公司到买地造房总代理公司的角色转换。 不难看出，如果一切顺利的话，一幢住宅楼并不是这个团体最终的目的，他们所瞄准的是由此创立的自主造房的成功模式，以及这其中所蕴涵的商机。而由发起者所带来的风险创业的初衷，无疑将为他们赢得政府的支持加码。 一盆热水加一盆冷水 经过论证，合作社成员认为可行操作模式是，成立类似于房地产开发公司的股份公司，除了在某些方面争取政府的优惠之外，走与一般的楼盘开发相同的流程，只是到最后的房产分配上不带有盈利的成分。 现在大家的焦点就都集中在政府的态度上。其实，就像某位律师所言“帮助政府引资最容易获得政府支持，走房产开发公司的路子在法律上才行得通。” 目前，握在合作社成员手中的牌大致有这么几张。 1、降低银行风险DIY住房可以在房子建造开始之前就已经确立了最终用户，不存在销售环节，减少了银行贷款坏帐的压力。如果外界传言银行“坏帐率”很高的消息如实，政府应该还是愿意看到这一点的。 2、减少住房纠纷DIY住房的整个过程对买方（也就是卖方）是透明的，自己可以随时监控，减少了由于质量引起的住房纠纷。 3、防止恶意炒楼DIY住房由于不存在销售环节，当然可以最大限度的摒弃泡沫，有利于市场透明。 4、个性化，人性化DIY可以将住户的理念与喜好最大限度的渗入其中，体现房屋的个性化和人性化，尽可能让居者住的就是自己想住的房屋，提高生活质量。加上DIY让住户参与整个造房过程，自己设计自己住，变被动为主动，一切按自己的心意去做。 5、响应政府的全装修理念政府提出今年有10万套全装修房上市，2005年要达到100%。DIY的房屋实现全装修是必然的，跟随市场脚步，相应政府号召更加敏捷。 6、提高社区质量DIY的社区是志同道合的人们自发组织的，在开发过程中就已经相识并共事，消费层次接近，消费理念接近，一般素质较高，容易形成较高档次的社区。 不利的因素也很多，成本问题当然是头等大事。买地造房需要花费大量的人力物力，如果最后的房子与同等品质的普通商品房没有2-3个档次的价差，所有的努力就失去了一半的意义。其次，关于可行性报告，组建公司，确定地块的先后顺序问题，这几个问题似乎有些互相牵制。没有公司就没有合法的地位拿地，组建公司应该在定地块之前；可行性报告里面必然要涉及公司的性质组成以及地块的信息，好像这个报告要排在这些工作之后，否则有点纸上谈兵；但是组建公司需要论证的东西也很多，公司的性质，资产，这些工作好像不是在网上可以完成的了，大家必然要面谈商讨，而且发起人现在不在国内。但是如果没有前期的可行性论证，又怎么可以轻率的就成立这个公司？ 另外，律师指出，总代理模式在上海的房产开发上，是没有法律依据的。会被认定是变相的房地产（上海的房地产概念是土地加房产）转让行为。 荒诞剧，还是轻喜剧？ 集体造房的可行分析 在美国等发达国家，很多想住新房的人都自己买地造房，比买几年新的房子可节省25%左右。买地造房的过程也比较简单。 地皮商先圈一块地，为使这块地保值，定下下限，如这块地上所造的房子最低价不得低予35万美元，这样住在这区域的家庭年收入至少要达到12万美元以上（因银行贷款只能贷家庭年收入的1/3），保证了物以类聚，人以群分，使这块地上的房子不会因有低收入的家庭进入而降价。 买房家庭先看中地皮，买下地皮，在银行获预先同意贷款后，然后与总合同者(即总代理)签下合同，付下定金。总代理与各分合同者（即分代理，如设计，建筑公司等）再签分合同。你只要把你的要求告诉总代理，总代理为你代办一切。 在造房过程中，但一般来说你根本不用费心，有变化可找总代理。房子造好后，开始正式向银行贷款，拿到钥匙的这一天，由银行向总代理付清全部房款。银行在付款前会派评估师对房子的质量进行评估。所以你不用担心质量会有问题，有问题的话，总代理负全部责任。 然而这样一种简单的模式，在国内目前的信用体系和评估体系之下，短期内是无法实现的。 进入集体造房论坛
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